Gwarancja zapłaty – czy w każdym wypadku może stanowić skuteczne zabezpieczenie w procesie usuwania wad?

Sprawa, którą zajmowali się ostatnio prawnicy kancelarii dotyczyła kwestii usunięcia licznych wad obiektów budownictwa mieszkaniowego, realizowanych odrębnie na podstawie trzech umów o roboty budowlane.

Inwestycja była etapowana, przy czym, każdym etapem była objęta budowa budynków mieszkalnych oraz tzw. infrastruktury towarzyszącej (urządzenie kompletnego osiedla). Wszystkie trzy etapy inwestycji zostały zrealizowane i odebrane, przy czym  pozostała długa lista wad do usunięcia.

I jak zwykle w takich sytuacjach bywa, wykonawca częściowo usunął wady, w pozostałej części odmówił ich usunięcia, uznając że ich przyczyna tkwiła w błędnie sporządzonej dokumentacji projektowej, którą w procesie budowy dostarczył inwestor.

Rozmowy inwestora z wykonawcą przy udziale prawników, ustalenia poparte ekspertyzami, nie pomogły rozwiązać sporu. Nabywcy mieszkań z dużym zniecierpliwieniem czekali na usunięcie dość istotnych wad, dotyczących wykonania infrastruktury osiedlowej, a rozmowy i uzgodnienia przedłużały się w nieskończoność.

Kiedy inwestor przekazał ostatecznie sprawę do naszej kancelarii, jako sporną i wymagającą podjęcia czynności przed sądem, dokonaliśmy szczegółowej analizy prawnej zarówno treści  poszczególnych umów o roboty budowlane, jak i zabezpieczeń które złożył wykonawca na etapie podpisywania umowy, a następnie na etapie odbioru końcowego każdego z realizowanych etapów (na okres gwarancji i rękojmi).

Z treści wszystkich trzech umów dotyczących realizacji kolejnych etapów inwestycji wynikało, że strony przewidziały iż w przypadku nieusunięcia w terminie wad zgłoszonych w okresie gwarancji i rękojmi inwestorowi będzie służyło prawo do zlecenia usunięcia wad innemu podmiotowi na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy robót, z którym inwestor miał podpisaną umowę (tzw. wykonanie zastępcze). Ten zapis umowny, prawidłowo sformułowany, zgodnie z prezentowanym stanowiskiem Sądu Najwyższego i sądów powszechnych, pozwolił uniknąć częściowo problemu związanego z koniecznością wystąpienia do sądu o upoważnienie inwestora do wykonania zastępczego w zakresie usunięcia wad na podstawie art. 480 KC.

Kwestią natomiast oddzielną było ustalenie w jaki sposób jak najszybciej usunąć wady i znaleźć na ten cel częściowe, bądź całkowite finasowanie dla inwestora. Z treści załączników do wszystkich trzech umów wynikało, że na etapie odbioru końcowego wykonawca był zobowiązany złożyć gwarancję bankową/ubezpieczeniową wiarygodnego banku/ ubezpieczyciela, zaakceptowanego przez inwestora. Wzór gwarancji stanowił załącznik do każdej z umów.

Odrębna analiza prawna wszystkich trzech dokumentów gwarancji, których termin obowiązywania był uzależniony od daty odbioru końcowego poszczególnych etapów inwestycji doprowadziła prawników do wniosku, że tylko na podstawie dwóch z nich mogą skutecznie dochodzić wypłaty sumy gwarancyjnej w imieniu inwestora, bowiem mimo, że wszystkie trzy gwarancje zostały udzielone przez tego samego gwaranta, posiadają w istocie odmienną treść.

O ile dwie pierwsze dokumenty gwarancji miały charakter bezwarunkowy i płatny na pierwsze żądanie, po spełnieniu minimalnego wymogu w zakresie dostarczenia dokumentów związanych z istnieniem wad i wezwaniem wykonawcy do ich usunięcia, o tyle trzeci dokument gwarancji wymagał, aby inwestor – jako beneficjent gwarancji udzielonej przez ubezpieczyciela, przystępując do realizacji uprawnień z gwarancji złożył oświadczenie w formie pisemnej, że żądana kwota do wypłaty jest „bezsporna”. Wobec przebiegu rozmów z wykonawcą i jego stanowiska co do przyczyn zaistnienia wady, oczywistym było, że tego rodzaju oświadczenia inwestor nie może złożyć, aby nie narazić się na daleko idące konsekwencje prawne.

W tej sytuacji prawnicy za zgodą inwestora, podjęli czynności, zgodnie z warunkami gwarancji i uzyskali od ubezpieczyciela w terminie wskazanym w gwarancji znaczną kwotę, która posłużyła na wykonanie zastępcze.