W dniu 31 października 2025 r. przez Sąd Najwyższy została podjęta uchwała (sygn. akt III CZP 22/25), której treść ma szczególnie istotne znaczenie dla deweloperów.
Przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego pozostawała ocena abuzywności postanowień zawieranych w umowach deweloperskich, a dotyczących uprawnienia nabywców do domagania się odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych, w przypadkach, gdy w umowie deweloperskiej zastrzeżono karę umowną na rzecz nabywców na wypadek nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera (zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego), jednak nie zastrzeżono prawa do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej.
Zgodnie bowiem z art. 484 § 1 zd. drugie KC, żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że postanowienie umowy deweloperskiej, zastrzegające na rzecz konsumenta karę umowną za każdy dzień zwłoki w zawarciu umowy przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które nie przewiduje uprawnienia konsumenta do żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej, uważa się za niedozwolone postanowienie umowne. Zdaniem Sądu Najwyższego, jest tak szczególnie wówczas, gdy kara umowna została zastrzeżona w rażąco niskiej wysokości.
Powyższe ma istotne znaczenie dla deweloperów, ponieważ w myśl art. 385 (1) § 1 KC, postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).
Przystępując do zawierania umów deweloperskich, deweloperzy powinni dokonać wnikliwej analizy czy zastrzeżona w umowie kara umowna pozostaje adekwatna. Zastrzeżenie kary umownej w wysokości, która może okazać się rażąco niska w stosunku do szkody, którą mogli ponieść nabywcy, może wiązać się z ryzykiem uznania takiej klauzuli za niedozwoloną, co otworzy nabywcom drogę do dochodzenia od dewelopera dalszych roszczeń odszkodowawczych.