Kontrakty budowlane: Kluczowe elementy i zasady

Publikacja / 24.06.2024

Charakterystyka kontraktów budowlanych

Kontrakt budowlany to kluczowy element procesu realizacji inwestycji budowlanej. Jest podstawowym instrumentem o charakterze cywilnoprawnym służącym do ukształtowania stosunków prawnych pomiędzy głównymi uczestnikami procesu budowlanego.

Niniejsza publikacja ma na celu wyeksponowanie pewnych, istotnych z punktu widzenia praktyki, kwestii dotyczących zasadniczych uregulowań kontraktu budowlanego i zakresu stosowania tych zapisów w trakcie realizacji procesu inwestycyjnego.

Na wstępie zaznaczyć należy, że podstawa prawna, niejako źródło do zawierania kontraktów budowlanych, wynika z Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.), w tym w szczególności z art. 647 i dalszych. Wiele zaś elementów kluczowych dla ukształtowania tego stosunku zobowiązaniowego strony czerpią z Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (pr. bud.).

Stosownie do art. 647 k.c. „przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania i zapłaty umówionego wynagrodzenia”.

Kontrakt budowlany określa się jako umowę nazwaną, wzajemną, odpłatną, o charakterze konsensualnym. Wynikające z niego zobowiązanie ma charakter zobowiązania rezultatu. Celem gospodarczym kontraktu budowlanego jest zrealizowanie zamierzonego przedsięwzięcia inwestycyjnego i osiągnięcie rezultatu w postaci obiektu lub kompleksu obiektów budowlanych, zdolnych do zaspokojenia określonych potrzeb społecznych o charakterze publicznoprawnym i cywilnoprawnym.

kontrakty budowlane - wsparcie prawnika

Forma kontraktów budowlanych

Obowiązujące przepisy, a przede wszystkim praktyka w zakresie realizacji inwestycji budowlanych wprowadzają różne formy i postacie kontraktów budowlanych, w zależności od podmiotu zamawiającego, zakresu przedmiotowego kontraktu, stopnia skomplikowania inwestycji oraz oczekiwanych rezultatów.

W każdym wypadku kontrakt budowlany będzie umową w rozumieniu przepisów k.c. Umowa ta może być zawarta w drodze przetargu lub negocjacji. Jeżeli inwestorem jest podmiot publiczny, to w takim przypadku zastosowanie znajdą przepisy Ustawy z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych (p.z.p.).

Zakres przedmiotowy kontraktu budowlanego może dotyczyć wyłącznie robót budowlanych, ale w wielu przypadkach kontrakt obok wykonywania robót budowlanych obejmuje również prace projektowe, nadzór autorski lub świadczenie usług na rzecz inwestora.

W zależności od stopnia skomplikowania inwestycji strony mogą przygotować ogóle i szczególne warunki realizacji inwestycji, bądź oprzeć się na gotowych wzorach ukształtowanych przez praktykę i np. zastosować FIDIC.

Rezultaty inwestycji, w zależności od czasu trwania kontraktu, ilości realizowanych obiektów i stopnia ich skomplikowania można osiągnąć w jednym postąpieniu (tzw. inwestycje jednoetapowe), bądź w wielu postąpieniach (inwestycje wieloetapowe).

Zwykła forma pisemna

Formę kontraktu budowlanego ustawodawca określił w art. 648 § 1 k.c. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Będzie to forma ad probationem, a umowa zostanie ważnie zawarta także przy zachowaniu innej, dowolnej formy, np. ustnej. Jednak wówczas mogą się pojawić utrudnienia dowodowe wynikające z faktu niezachowania zwykłej formy pisemnej.

Ze względu jednak charakter i materię, którą regulują kontrakty budowlane, powinny być w każdym wypadku zawierane w formie pisemnej. Pozwoli to na wyeliminowanie ryzyka związanego z udowodnieniem, w sprawach spornych, treści kontraktu budowlanego.

Forma pisemna pod rygorem nieważności – kodeks cywilny

Wymogi dotyczące formy kontraktu budowlanego zostały inaczej uregulowane w odniesieniu do kontraktu wykonawcy robót budowlanych z podwykonawcami, a także kontraktu podwykonawcy z dalszym podwykonawcą. W takim wypadku kontrakt budowlany powinien być zawarty w formie pisemnej pod rygorem nieważności, dla wywołania skutku solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Forma pisemna pod rygorem nieważności – zamówienia publiczne

Podobnej zmianie ulega rygor, pod jakim zastrzeżona jest forma kontraktu budowlanego zawartego przez jednostkę sektora publicznego, po przeprowadzeniu postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Zamiast wymaganej w art. 648 § 1 k.c. formy pisemnej ad probationem, znajduje zastosowanie forma pisemna ad solemnitatem z art. 432 p.z.p.

kontrakty budowlane - kancelaria prawnicza

Strony kontraktów budowlanych

Stronami kontraktu budowlanego są inwestor i wykonawca. W k.c. terminy „inwestor” i „wykonawca” nie zostały zdefiniowane, występują one równolegle obok tożsamego nazewnictwa przyjętego w pr. bud.

Inwestor

Inwestorem w rozumieniu art. 647 k.c. jest podmiot, który w zamian za wynagrodzenie zamawia wykonanie i oddanie obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Użyty w art. 647 k.c. termin „inwestor” oznacza po prostu podmiot zamawiający wykonanie obiektu.

Należy dokonać rozróżnienia pozycji prawnej inwestora w stosunkach cywilnoprawnych i publicznoprawnej roli inwestora kształtowanej przepisami prawa budowlanego. Zgodnie z art. 18 pr. bud. inwestor jest uczestnikiem procesu budowlanego, który:

  • inicjuje czynności niezbędne do realizacji zamierzonej inwestycji budowlanej,
  • wykonuje czynności przewidziane w przepisach prawa budowlanego związane z przygotowaniem procesu inwestycyjnego,
  • w pewnych aspektach organizacyjno- prawnych realizuje inwestycję ,
  • organizuje proces budowy,
  • na końcowym etapie odbiera obiekt i wykonuje czynności niezbędne do przystąpienia do użytkowania obiektu.

Wykonawca

Wykonawcą może być zarówno podmiot, który samodzielnie i bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót – generalny wykonawca, jak i podmiot korzystający z usług innych wyspecjalizowanych podmiotów – podwykonawców, czyli dalszych wykonawców. Wykonawca nie jest w sferze prawa publicznego uczestnikiem procesu budowlanego (art. 17 pr. bud.).

Świadczenia stron w kontraktach budowlanych

Elementami przedmiotowo istotnymi dla zakwalifikowania umowy jako kontrakt budowlany są wzajemne świadczenia stron.

Świadczenie wykonawcy

Świadczenie wykonawcy w ramach kontraktu budowlanego określone zostało jako oddanie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej (art. 647 k.c.).

W art. 647 k.c. ustawodawca użył pojęcia obiektu, zaś w art. 3 pkt 1) pr. bud. zdefiniował pojęcie obiektu budowlanego. Obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Zestawienie tych pojęć wskazuje, że nie są one tożsame i że pojęcie użyte w kodeksie ma szersze znaczenie.

Przedmiotem świadczenia wykonawcy jest zatem obiekt rozumiany jako zmaterializowany rezultat robót budowlanych, stanowiący samoistną całość dającą się wyodrębnić co najmniej pod względem technicznym lub technologicznym. Oznacza to, że jako kontrakty budowlane należy kwalifikować zarówno kontrakty, na podstawie których dochodzi do wykonania całego obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 1 pr. bud., jak i kontrakty, których przedmiotem jest wykonanie dającej się wyodrębnić technicznie lub technologicznie części robót składających się na obiekt.

Co do kwestii terminów „roboty budowlane”, „obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej”, niezdefiniowanych w k.c., należy posiłkować się przepisami pr. bud.

W art. 3 pkt 13) pr. bud. sprecyzowano, że przez dokumentację budowy należy rozumieć: pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby uwzględniać rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książkę obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metodą montażu – także dziennik montażu.

Zatem, oprócz tego, że wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja budowy stanowi część składową kontraktu budowlanego (tak też art. 648 § 2 k.c.), pozwala ona również na określenie przedmiotu świadczenia, do którego jest zobowiązany wykonawca. Zaś dostarczenie projektu przez inwestora ma daleko idące konsekwencje, gdyż w razie wątpliwości poczytuje się, że „wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy” (art. 649 k.c.).

Świadczenie inwestora

Na świadczenie inwestora (art. 647 k.c.) składają się obowiązki niepieniężne: przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu, odebranie obiektu oraz świadczenie pieniężne polegające na zapłacie umówionego wynagrodzenia.

Jednocześnie do podstawowych obowiązków inwestora, w myśl art. 18 pr. bud., należy zorganizowanie procesu budowy, a w szczególności zapewnienie:

  • opracowania projektu budowlanego i – stosownie do potrzeb – innych projektów (np. dotyczących organizacji ruchu),
  • objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
  • wykonania i odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

kontrakty budowlane - prawnik

Kluczowe elementy kontraktów budowlanych

Każdy kontrakt budowlany, bez względu na zakres robót budowlanych, powinien posiadać określone elementy wynikające zarówno z przepisów k.c. jak i pr. bud. Poniżej przedstawiamy kluczowe elementy kontraktów budowlanych.

Przedmiot kontraktów budowlanych

Przedmiotem kontraktu budowlanego jest konkretny obiekt, który ma być zbudowany. Trzeba go określić wystarczająco dokładnie. Należy opisać szczegółowo zakres robót budowlanych dotyczących całego obiektu, ewentualnie w podziale na etapy budowy obiektu. Dobrze jest dołączyć też specyfikację techniczną i/lub ofertę wykonawcy. W tej części kontraktu budowlanego zalecamy opisanie dokumentacji projektowej, zgodnie z którą ma być wykonany obiekt czy też część obiektu. Ważne jest również to, aby opisać w kontrakcie kolejność stosowania przez wykonawcę poszczególnych projektów składających się na dokumentację projektową, a także określić zasady rozstrzygania rozbieżności pomiędzy nimi.

Przedmiot kontraktu budowlanego może obejmować również wykonanie przez wykonawcę dodatkowych czynności, polegających na uzyskaniu zgód i pozwoleń, dostarczenia dokumentacji projektowej, pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Obowiązki stron kontraktów budowlanych

Inwestor i wykonawca powinni uregulować w kontrakcie obowiązki każdego z nich kształtowane przepisami k.c. oraz pr. bud., w tym podział tych obowiązków. Dotyczy to w szczególności:

  • wyznaczenia kierownika budowy oraz inspektora nadzoru,
  • opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (jeżeli jest wymagany),
  • zapewnienia obsługi geologicznej i geodezyjnej,
  • przekazania terenu budowy,
  • zorganizowania i zabezpieczenia terenu budowy,
  • wykonania dróg dojazdowych,
  • koordynacji prac podwykonawców,
  • sporządzenia dokumentacji powykonawczej.

Terminy wykonania

Kolejnym elementem kontaktu budowlanego, który bezwzględnie powinien się w nim znaleźć są terminy wykonania obiektu. Zalecamy zamieszczenie w kontrakcie budowlanym terminów rozpoczęcia oraz zakończenia inwestycji, a także terminów pośrednich tzw. „kamieni milowych”, „etapów robót”.

W praktyce wykonawca opracowuje szczegółowy harmonogram robót, który ma istotne znaczenie dla kontrolowania postępu prac przez inwestora oraz rozliczania inwestycji. Rekomendujemy uzgodnienie tego harmonogramu już na etapie podpisywania kontraktu.

Wynagrodzenie

Kontrakt budowlany powinien zawierać ustalenia w zakresie wynagrodzenia wykonawcy.

Możliwe jest określenie wynagrodzenia jako ryczałtowego lub kosztorysowego obliczanego na podstawie obmiaru robót. Zdecydowanie korzystniejsze dla inwestora jest uzgodnienie z wykonawcą wynagrodzenia ryczałtowego. Wynika to z tego, że jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe, przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac (art. 632 § 1 k.c.).

Wobec sporu w orzecznictwie i doktrynie, co do tego czy umowa o roboty budowlane jest podtypem umowy o dzieło, należy w kontraktach budowlanych zawierać wprost postanowienie z art. 632 § 1 k.c.

Odbiory

Zasadniczymi postanowieniami w kontraktach budowlanych są te, który dotyczą odbioru robót. Jest to ta cześć kontraktu, w której inwestor i wykonawca ustalają procedurę odbioru robót zanikających i ulegających zakryciu, odbiorów częściowych oraz odbioru końcowego inwestycji.

Należy w tych postanowieniach kontraktu opisać zasady zgłaszania gotowości robót i inwestycji do odbioru, wymaganą dokumentację jaką ma przedłożyć wykonawca inwestorowi, terminy odbioru przez inwestora, zasady sporządzania protokołów odbioru. Niezwykle ważne jest uregulowanie uprawnień inwestora w przypadku stwierdzenia wad robót/obiektu.

Przepisy k.c. różnicują w tym zakresie uprawnienia inwestora w zależności od istotności stwierdzonych wad. Mianowicie, stosownie do treści art. 560 § 1 k.c. (ma zastosowanie do kontraktów budowlanych na podstawie art. 638 k.c. w związku z art. 656 § 1 k.c.) „Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.” Zaś zgodnie z § 4 tego przepisu kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Jednocześnie ustawodawca w art. 558 k.c. zezwala na modyfikację odpowiedzialności wykonawcy. Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.

Wykonawca i inwestor mogą zatem postanowić, że inwestor jest uprawniony:

  • odmówić odebrania przedmiotu kontraktu do czasu usunięcia wad i zgłoszenia ponownie gotowości do odbioru;
  • odebrać przedmiot kontraktu, wyznaczając termin usunięcia wad;
  • w razie stwierdzenia w trakcie odbioru końcowego wad niedających się usunąć o charakterze istotnym:
    • odmówić odebrania przedmiotu kontraktu i żądać ponownego jego wykonania,
    • odstąpić od umowy;
  • odebrać przedmiot kontraktu, obniżając wynagrodzenie.

Charakterystyka kontraktów budowlanych

Gwarancja i Rękojmia

Ważnym elementem kontraktów budowlanych są regulacje dotyczące rękojmi i gwarancji. Jak już wspomniano w poprzednim punkcie publikacji, inwestor i wykonawca mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć.

Standardowo w kontraktach budowlanych uzgadnia się dłuższe okresy rękojmi niż ustawowe.

Zalecamy dołączanie do kontraktów budowlanych karty gwarancyjnej zawierającej procedurę zgłaszania i usuwania wad, w tym terminy usuwania wad, o ile wykonawca udziela inwestorowi gwarancji.

Zabezpieczenie należytego wykonania kontraktów budowlanych

W interesie inwestora leży uzyskanie od wykonawcy zabezpieczenia należytego wykonania kontraktu. W tym celu umieszcza się w kontraktach budowlanych klauzule dotyczące zabezpieczenia. Zwykle zabezpieczenie obejmuje okres wykonywania kontraktu budowlanego oraz okres gwarancji i rękojmi.

Formy zabezpieczenia

W obrocie gospodarczym stosowane są najczęściej następujące formy zabezpieczenia kontraktów budowalnych:

  • gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa,
  • kaucja gwarancyjna,
  • zatrzymanie wynagrodzenia wykonawcy.

Kwota zabezpieczenia i zwolnienie zabezpieczenia

Kwota zabezpieczenia uzgadniania jest jako wartość procentowa wynagrodzenia wykonawcy, zazwyczaj od 5% do 10% wynagrodzenia umownego brutto.

Strony przyjmują również, iż zabezpieczenie należytego wykonania kontraktu zostanie zwolnione na następujących zasadach:

  • 70% niewykorzystanej kwoty w terminie np. 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru końcowego/doręczenia inwestorowi ostatecznej bezwarunkowej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie całej inwestycji i po usunięciu wszystkich wad stwierdzonych w protokole odbioru końcowego;
  • 30% niewykorzystanej kwoty np. w terminie 15 dni po upływie okresu gwarancji i rękojmi.

Ubezpieczenie

Stałym elementem kontraktów budowlanych są postanowienia dotyczące ubezpieczenia wymaganego przez inwestora od wykonawcy. Obwiązki wykonawcy obejmują uzyskanie i utrzymywanie w okresie realizacji kontraktu następujących rodzajów ubezpieczeń:

  • od ryzyk budowlano–montażowych typu CAR/EAR, obejmującego budynki wraz zagospodarowaniem terenu;
  • znajdującego się na budowie mienia inwestora i wykonawcy;
  • odpowiedzialności cywilnej, deliktowej i kontraktowej, z tytułu prowadzonej działalności, za szkody wynikłe w związku z realizacją kontraktu (OC);
  • pracowników i współpracowników lub innych osób, za które wykonawca odpowiada lub przy pomocy których realizuje kontrakt, w zakresie następstw nieszczęśliwych wypadków (NNW).

Kary umowne w kontraktach budowlanych

W interesie inwestora, ale również wykonawcy, leży zawarcie w kontrakcie budowlanym postanowień dotyczących kar umownych. Są to istotne postanowienia, albowiem ułatwiają dochodzenie roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania kontraktu.

Kary umowne należą się w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość szkody poniesionej przez inwestora, czy wykonawcę. Określane są w doktrynie i orzecznictwie jako zryczałtowane odszkodowanie.

Mogą mieć one charakter kary za zwłokę lub kary gwarancyjnej, np. za opóźnienie. Zdecydowanie korzystniejsze są kary gwarancyjne, gdyż można ich dochodzić nawet w przypadku braku winy drugiej strony. Podstawą żądania zapłaty kary gwarancyjnej jest wystąpienie określonego zdarzenia, bez względu na przyczynę jego zaistnienia.

Zalecamy wprowadzanie w kontraktach budowlanych limitów kar umownych oraz terminów ich płatności. Warto dodać również prawo do żądania odszkodowania uzupełniającego, przewyższającego wysokość zastrzeżonych kar umownych, na zasadach ogólnych wynikających z k.c.

Odstąpienie od kontraktu budowlanego

Z punktu widzenia praktyki i obrotu gospodarczego, przy zawieraniu i wykonywaniu kontaktów budowlanych niezmiernie istotną kwestią jest prawo odstąpienia od kontraktu.

Nie ma wątpliwości, że ustawowe odstąpienie wywiera skutek jedynie obligacyjny, choć istnieje skutek wsteczny w postaci obowiązku zwrotu świadczeń. Obowiązek restytucyjny istnieje po obydwu stronach kontraktu budowlanego, a roszczenie odszkodowawcze oparte na art. 471 w zw. z art. 494 k.c. przysługuje przeciwko odstępującemu.

Jednak strony kontraktu budowlanego, zastrzegając prawo odstąpienia od umowy, mogą ustalić jego skutki i obowiązki stron w razie wykonania tego prawa inaczej niż przewiduje to art. 494 § 1 k.c. W szczególności mogą ustalić, że odstąpienie od umowy ma skutek na przyszłość i odnosi się do części świadczenia niespełnionej przed złożeniem oświadczenia stron.

Strony mogą również, na podstawie art. 395 § 1 k.c. zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Pamiętać należy, że w takim wypadku strona korzystająca z tego prawa może odstąpić od kontraktu budowlanego bez względu na istnienie jakiejkolwiek przyczyny wywołanej działaniem lub zaniechaniem drugiej strony.

Podwykonawcy

Inwestor powinien zadbać, aby w kontrakcie budowlanym znalazły się postanowienia dotyczące warunków powierzenia wykonania robót budowlanych podwykonawcy.

Najczęściej wskazuje się w kontraktach budowlanych, że wykonawca ma obowiązek uzyskania uprzedniej zgody inwestora na zatrudnienie podwykonawcy. W tym celu wykonawca zobligowany zostaje do zgłoszenia inwestorowi podwykonawcy przed rozpoczęciem przez podwykonawcę robót. Wykonawca do zgłoszenia załącza projekt umowy z podwykonawcą. Następnie inwestor, bądź wyraża zgodę na zatrudnienie podwykonawcy, bądź akceptacja następuje wskutek braku sprzeciwu inwestora w terminie 30 dni od dnia zgłoszenia (lub krótszym w kontraktach zawieranych z inwestorem publicznym).

W związku z tym, że akceptacja podwykonawcy statuuje odpowiedzialność solidarną inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, dobrą praktyką jest:

  • zobowiązanie wykonawcy do przedłożenia inwestorowi kopii zawartej umowy z podwykonawcą, o treści zgodnej z zatwierdzonymi przez inwestora warunkami umowy;
  • zobowiązanie wykonawcy do doręczenia, do każdej faktury, pisemnego oświadczenia zaakceptowanego podwykonawcy o uregulowaniu przez wykonawcę wymagalnego wynagrodzenia oraz dokumentów potwierdzających dokonanie przez wykonawcę zapłaty;
  • przedstawienie, na każde żądanie inwestora, oświadczenia wykonawcy, które będzie zawierać:
    • listę umów zawartych z podwykonawcami wraz ze wskazaniem wysokości należnego mu umownego wynagrodzenia oraz wysokości zapłaconego wynagrodzenia,
    • listę całkowitych niezapłaconych do tego dnia na rzecz podwykonawców wynagrodzeń, sporządzoną na podstawie otrzymanych faktur za wykonane roboty,
    • informację o jakichkolwiek sporach dotyczących wynagrodzenia żądanego przez podwykonawców oraz o jakichkolwiek kwotach wynagrodzenia zatrzymanych przez podwykonawcę,
    • dowody wpłaty (wyciągi bankowe lub potwierdzenia przelewu) wskazujące wartość zapłaconego wynagrodzenia na rzecz podwykonawców,
    • część wynagrodzenia zatrzymanego podwykonawcom na zabezpieczenie należytego wykonania umowy, w tym z tytułu gwarancji jakości i rękojmi za wady.

kontrakt budowlany

Wykonanie zastępcze w kontraktach budowlanych

Inwestycje budowlane są procesami skomplikowanymi i długotrwałymi. Nie zawsze przebiegają w sposób bezproblemowy. W zasadzie jest wręcz odwrotnie.

W przypadku istotnych problemów z realizacją inwestycji budowlanych inwestor dysponuje dwoma podstawowymi uprawnieniami w stosunku do wykonawcy czy podwykonawcy. Są to: odstąpienie od umowy albo powierzenie dalszego wykonywania robót (ich poprawienia lub dokończenia) innemu podmiotowi w ramach wykonawstwa zastępczego.

Istota wykonawstwa zastępczego polega na tym, że wierzyciel może na koszt dłużnika (czasem i na jego ryzyko) powierzyć wykonanie określonej czynności (wykonanie roboty, dokonanie zakupu urządzenia itp.) podmiotowi trzeciemu, czyli wykonawcy zastępczemu.

Skorzystanie z wykonawstwa zastępczego może opierać się na dwóch podstawach: ustawowej, przewidzianej przez k.c. albo umownej.

Wykonawstwo zastępcze ustawowe

Kodeks cywilny zawiera kilka przepisów przewidujących zastępcze wykonanie czynności. Podstawowy z nich wynika z art. 480 § 1 i § 3 k.c., zgodnie z którym, w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika, a w nagłych wypadkach wykonać bez upoważnienia sądu czynność na koszt dłużnika lub usunąć na jego koszt to, co dłużnik wbrew zobowiązaniu uczynił.

W przypadku umów o roboty budowlane podstawą ustawową do skorzystania przez inwestora lub generalnego wykonawcę z wykonawstwa zastępczego jest przepis art. 636 § 1 k.c. Przepis ten zawarty jest w regulacji kodeksowej dotyczącej umowy o dzieło, jednak stosuje się go odpowiednio do umów o roboty budowlane na podstawie w art. 656 k.c.

Przepis art. 636 § 1 k.c. stanowi, że jeżeli wykonawca wykonuje roboty budowlane w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu inwestor może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie robót innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

Wykonywanie robót w sposób wadliwy, to wykonywanie ich niezgodnie z obiektywnymi kryteriami o charakterze technicznym i technologicznym, w tym z wymogami sztuki budowlanej. Sprzeczność z umową polega natomiast na niezgodności wykonania np. z dokumentacją projektową.

Wykonawstwo zastępcze umowne

Ograniczenia w możliwości skorzystania z wykonawstwa zastępczego nakładane przez przytoczone przepisy k.c. powodują, że najlepszym rozwiązaniem jest wprowadzenie stosownych zapisów do samego kontraktu budowlanego.

W praktyce obrotu, najczęściej wskazuje się w takich klauzulach, że inwestor jest upoważniony do zlecenia wykonania obowiązków umownych wykonawcy, w tym także prac wynikających z obowiązku usunięcia wad, osobie trzeciej na koszt i ryzyko wykonawcy, bez konieczności uzyskania zgody sądu. Prawo do skorzystania z wykonania zastępczego uzależnione jest zazwyczaj od wyznaczenia wykonawcy dodatkowego terminu na wykonanie obowiązków.

Ponadto, często dodaje się klauzule, które uprawniają inwestora do potrącenia z umownego wynagrodzenia wykonawcy, lub z zabezpieczenia należytego wykonania umowy wszelkich kosztów wykonawstwa zastępczego.

Kluczowe elementy i zasady kontraktów budowlanych

Podsumowanie

Wobec tego, że regulacja umowy o roboty budowlane zawarta w k.c. ma charakter ramowy, a fragmentaryczne uregulowania szczegółowe niektórych praw i obowiązków stron oraz ich odpowiedzialności wobec siebie i podmiotów trzecich nie tworzą jednolitej konstrukcji prawnej, wszelkie kwestie obligacyjne należy uregulować w kontrakcie budowlanym.

Wielość aspektów prawnych związanych z procesem inwestycyjnym powoduje, że w negocjacjach kontraktów budowlanych powinien wspierać każdą ze stron prawnik, który będzie czuwał nad umieszczeniem w kontrakcie kluczowych postanowień chroniących ich interesy.

Szczegółowy zakres usług świadczonych przez kancelarię w ramach specjalizacji obejmującej prawo inwestycyjne i budowlane znajdziesz tutaj.