Wyzwania dla deweloperów w kontekście zmian przepisów dotyczących inwestycji deweloperskich
Obecnie na rynku nieruchomości deweloperskich zachodzi wiele zmian, które będą miały wpływ na koszty nowych inwestycji, co przełoży się zapewne na wzrost cen tych nieruchomości, jednak niekoniecznie na spadek popytu w tym zakresie, biorąc pod uwagę dobrą sytuację na rynku pracy, czyli niskie bezrobocie i rosnące wynagrodzenia.
Poniżej przedstawimy główne zmiany w zakresie przepisów dotyczące branży nieruchomościowej w procesie planowania, przygotowania i realizacji inwestycji deweloperskich, mające zdaniem autora istotne znaczenie dla rynku deweloperskiego:
Zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy
We wrześniu 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzająca zasadniczą zmianę w możliwości pozyskiwania warunków zabudowy.
Celem zmiany miała być konieczność zahamowania niekontrolowanego rozlewania się zabudowy, powodowanego przez wydawanie decyzji o warunkach zabudowy w obszarach peryferyjnych, co zdaniem ustawodawcy powoduje konieczność realizacji dalszych inwestycji ze strony samorządów gminnych związanych z komunikacją i infrastrukturą.
Nowe regulacje wprowadzają ograniczenie, z którego wynika, że wydanie decyzji nie będzie już uwarunkowane wyłącznie spełnieniem przesłanek takich jak dostęp do drogi publicznej, czy spełnianie zasady dobrego sąsiedztwa.
Nową dodatkową przesłanką do wydania decyzji będzie wymóg, aby nieruchomość była położona na obszarze uzupełnienia zabudowy, który został przewidziany przez gminę podczas uchwalania planu ogólnego gminy.
Na gminy natomiast nałożono obowiązek wprowadzenia planu ogólnego najpóźniej do dnia 31 grudnia 2025 r. Zmianie uległ także termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy – decyzje, które staną się prawomocne po dniu 31 grudnia 2025 r. będą obowiązywały tylko przez okres 5 lat.
Zmiany regulacji dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego
Ubiegłoroczna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła także instytucję zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), czyli nową formę planistyczną, która obecnie uzupełni, a od 2026 r. ma zastąpić uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, co może mieć istotne znaczenie dla inwestycji deweloperskich.
ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron.
ZPI będzie uchwalany po przeprowadzeniu uproszczonej procedury planistycznej, obejmującej uzgadnianie i opiniowanie projektu dokumentu oraz konsultacje społeczne.
Istotą tego rozwiązania jest brak ograniczeń dla rodzaju i wielkości inwestycji możliwych do realizacji – mogą to być zarówno inwestycje mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne, inwestycje OZE, inwestycje produkcji rolniczej lub inne.
PI będzie dotyczył zarówno inwestycji głównej, jak i inwestycji uzupełniających (np. remont drogi lub utworzenie terenów zieleni).
Co ważne, wejście w życie ZPI będzie skutkowało utratą mocy dotychczasowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w zakresie w jakim obejmują one teren realizowanej inwestycji.
Nowelizacja kształtuje także szereg nowych pojęć i w znacznym stopniu reorganizuje system planowania przestrzennego, a jedną z kluczowych zmian dla deweloperów jest wprowadzenie planu ogólnego gminy, który będzie miał formę aktu prawa miejscowego. Będzie to obligatoryjnie uchwalany dokument planistyczny, obejmujący swoim zasięgiem całą gminę. Plan ogólny gminy zastąpi obecnie obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Zachowają one swoją moc do czasu wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r. Jest to jednocześnie termin, do którego samorządy mają czas na uchwalenie planu ogólnego gminy.
Zmiany regulacji w zakresie warunków technicznych
Ustawodawca wprowadził również szereg zmian do przepisów technicznych dotyczących realizacji budynków, co będzie miało wpływ na nowe inwestycje deweloperskie i ich koszt. Zgodnie ze zmianą rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w dniu 1 sierpnia 2024 r. wchodzi w życie szereg zmian w zakresie technicznych uwarunkowań budynków i ich usytuowania, istotnych w szczególności z punktu widzenia inwestycji deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnych.
Do najbardziej istotnych zmian zalicza się zmianę w zakresie odległości pomiędzy budynkami. Nowelizacja przewiduje obowiązek sytuowania budynku na działce budowlanej w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4-ch kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy oraz nie mniejszej niż 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4-ch kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.
Ponadto, odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m do balkonu w budynku mieszkalnym wielorodzinnym o wysokości ponad 4-ch kondygnacji nadziemnych zwróconym ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy lub zwróconym ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.
Wprowadzono także zmianę w zakresie usytuowania miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych, polegającą na wprowadzeniu zasady, iż stanowiska postojowe dla samochodów osobowych, z których korzystają wyłącznie osoby niepełnosprawne, w liczbie nie większej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych, jednak nie mniejszej niż 1, mogą być zbliżone bez żadnych ograniczeń do okien innych budynków.
Nowe zasady dotyczą także wymagań w zakresie powierzchni terenów biologicznie czynnych, a mianowicie na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania – co najmniej 25% powierzchni działki, a w przypadku działek przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o pow. powyżej 1000 m2 – co najmniej 20% jego powierzchni, będzie trzeba urządzić jako teren biologicznie czynny, o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wprowadza innych wymagań.
Nowelizacja wprowadziła także nowe wymagania techniczne dotyczące placów zabaw i miejsc rekreacji, o czym szczegółowo pisaliśmy tutaj.
Wprowadzono nowe unormowanie dotyczące minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego, który powinien mieć powierzchnię nie mniejszą niż 25 m2, jednakże dopuszczono wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Od ogólnej zasady wprowadzono także dwa wyjątki, tj. w zakresie lokali użytkowych znajdujących się w budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy oraz w budynkach, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
Nowe regulacje objęły także rozszerzenie zakresu pojęcia pomieszczeń higienicznosanitarnych, do którego dodano pomieszczenia dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci oraz pomieszczenia dostosowane i przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami.
Rozszerzono także wymogi dotyczące wydzielania pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci oraz pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami.
Zmiany objęły także nowe wymagania dotyczące konieczności montowania oddzielenia pionowego w postaci stałej przegrody o określonych parametrach między balkonami sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdujących się na jednej płycie balkonowej oraz miedzy stykającymi się loggiami w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.
Wprowadzono obowiązek zapewnienia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym pomieszczenia gospodarczego na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych o określonych parametrach i umiejscowieniu, przy czym wymóg ten może być spełniony poprzez usytuowanie na nieruchomości objętej realizacją: budynku gospodarczego, altany lub wiaty.
Ważne zmiany dotyczą także wymogów izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych, o czym szczegółowo pisaliśmy tutaj.
Ważną informacją dla realizujących nowe inwestycje deweloperskie jest to, że ustawodawca przesunął pierwotny termin wejścia w życie zmian, wskutek czego nowe regulacje będą miały zastosowanie dla wszystkich inwestycji, chyba że dla zamierzenia inwestycyjnego przed 1 sierpnia 2024 r.:
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
- została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
- została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Zmiana ustawy deweloperskiej – koniec okresu przejściowego
Z dniem 2 lipca 2024 r. kończy się okres przejściowy dla deweloperów na rynku mieszkaniowym do realizacji domów i lokali na dotychczasowych zasadach. Zmiany zostały wprowadzone ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 r. z dwuletnim okresem przejściowym dla określonych przedsięwzięć inwestycyjnych. Do najistotniejszych zmian wprowadzonych ustawą należą:
- założenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mającego zabezpieczyć interesy finansowe nabywców lokali lub domów;
- regulacje, w myśl których nabywca może odmówić dokonania odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku:
- stwierdzenia podczas odbioru, że lokal albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole, lub
- nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej jeśli wada istotna nie zostanie usunięta przez dewelopera w określonym terminie, lub
- jeśli rzeczoznawca stwierdzi istnienie takiej wady;
- obowiązek dewelopera dostarczenia nabywcy prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej oraz wskazanie przez ustawodawcę, jakie informacje powinny się znaleźć w prospekcie oraz jaka jest możliwość dokonywanych zmian w prospekcie;
- pogłębienie nadzoru nad dysponowaniem przez dewelopera środkami zgromadzonymi na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz powiązanie harmonogramu płatności z harmonogramem budowy;
- wprowadzenie ograniczenia wysokości opłaty rezerwacyjnej do max. 1 % ceny lokalu lub domu, określonej w prospekcie informacyjnym;
- określenie szczegółowych zasad dysponowania opłatą rezerwacyjną oraz podstaw zwrotu tej opłaty nabywcy.
Zmiany regulacji postępowania cywilnego z udziałem konsumentów
Dodatkowo wspomnieć należy o ubiegłorocznej nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, wprowadzającej nowy tryb postępowania, mającej jedynie pośredni wpływ na rynek inwestycji mieszkaniowych.
Nowelizacja ta wprowadzająca postępowanie z udziałem konsumentów, co niewątpliwie może mieć wpływ na rynek deweloperski w zakresie rzetelnego przeprowadzania postępowań reklamacyjnych zgłaszanych przez nabywców nieruchomości, będących konsumentami.
Ważną regulacją jest wprowadzenie obowiązku podejmowania działań polubownych przedprocesowych, bowiem zgodnie z nowymi przepisami jeżeli deweloper przed wytoczeniem powództwa zaniechał próby dobrowolnego rozwiązania sporu, uchylił się od udziału w niej lub uczestniczył w niej w złej wierze i przez to przyczynił się do zbędnego wytoczenia powództwa lub wadliwego określenia przedmiotu sprawy, niezależnie od wyniku sprawy sąd może obciążyć tę stronę kosztami procesu w całości lub części, a w uzasadnionych przypadkach nawet podwyższyć je dwukrotnie.
Skutki nowych regulacji dla deweloperów
Przepisy w zakresie przygotowania i realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych są wyzwaniem dla branży deweloperskiej, zarówno na etapie pozyskiwana terenu po inwestycję, jak również na etapie projektowania, realizacji i sprzedaży domów/ mieszkań konsumentom.
Kwalifikowanie terenów do zakupu, w celu realizacji nowych inwestycji deweloperskich musi poprzedzać szczegółowa analiza planistyczna. Ograniczenia ustawowe muszą być wnikliwie zbadane, tak aby zakup nieruchomości nie okazał się w przyszłości problemem dla dewelopera oraz przeszkodą w uzyskaniu wymaganych zgód i pozwoleń na etapie przygotowania inwestycji do realizacji.
Niewątpliwie nowy przepisy w zakresie zagospodarowania przestrzennego mają za zadanie uporządkować zabudowę, w tym dotyczącą rynku deweloperskiego i wprowadzić ład przestrzenny.
Decyzja o zakupie terenów pod inwestycje mieszkaniowe, musi być również poprzedzona analizą wszystkich wymaganych technicznych, jakie musza spełniać budynki na etapie ich projektowania i wykonawstwa, bowiem normy techniczne, które zostaną wprowadzone na podstawie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w dniu 1 sierpnia 2024 r. mają charakter bezwzględny.
Natomiast sama ustawa deweloperska rozszerza gwarancje dla przyszłych właścicieli mieszkań w zakresie:
- ochrony zainwestowanych środków finansowych w trakcie realizacji inwestycji, oraz
- finalnego efektu inwestycji po podpisaniu umowy deweloperskiej oraz na etapie jej odbioru przez przyszłego właściciela.
Zmian jest dużo, mają one charakter jakościowy, niemniej jednak ich prawidłowe wdrożenie już na wstępnym etapie planowania inwestycji deweloperskich dadzą zamierzony efekt. To jest duże wyzwanie organizacyjne dla deweloperów, które przy zaangażowaniu właściwej kadry, w tym projektantów i prawników pozwolą uniknąć problemów w przyszłości