Odpowiedzialność dewelopera za wady budowlane: prawa nabywcy i obowiązki dewelopera
Publikacja / 21.10.2024
Na gruncie obowiązującej ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa) odpowiedzialność dewelopera za wady wobec nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: nabywca) opiera się o reżim określony w treści ustawy oraz Kodeksu cywilnego, natomiast po zawarciu umowy o przeniesieniu prawa własności lokalu lub domu opiera się na ustawowej rękojmi, a w przypadku udzielenia przez dewelopera gwarancji może wynikać także z oświadczenia dewelopera lub na podstawie dodatkowej umowy stron, choć dla samej skuteczności udzielenia gwarancji wystarczające jest jedynie oświadczenie samego dewelopera w tym zakresie. Zakres niniejszego opracowania obejmuje zasady odpowiedzialności za wady budowlane dewelopera do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu lub domu jednorodzinnego.
Procedura odbiorowa
Nabywca po uprawomocnieniu się pozwolenia na użytkowanie nieruchomości albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu dokonuje odbioru lokalu lub domu w oparciu o art. 41 ustawy, zatem winien przeprowadzić dokładną weryfikację nabywanej nieruchomości zarówno z punktu widzenia jej zgodności z umową, projektem budowlanym, przepisami prawa budowlanego, jak również z zasadami wiedzy technicznej, czy normami budowlanymi. Odbioru dokonuje się w obecności nabywcy i dewelopera, przy czym należy podkreślić, że nieważne jest postanowienie umowne zastrzegające możliwość dokonania jednostronnego odbioru przez dewelopera. W toku oględzin odbiorowych dopuszczalne jest uczestnictwo przez przedstawiciela lub w towarzystwie innych osób, w szczególności specjalistów z zakresu techniki budowlanej. Z procedury odbioru sporządza się protokół, który powinien odzwierciedlać wszystkie poczynione w toku odbioru ustalenia stron, stąd ważne jest, aby nabywca dopilnował wpisania w treści protokołu wszelkich uwag i zauważonych wad, uznania lub odmowy uznania przez dewelopera wad, a w przypadku stwierdzenia wady istotnej nieuznanej przez dewelopera także okoliczność odmowy odbioru lokalu lub domu przez nabywcę.
Rodzaje wad budowlanych
W toku czynności odbiorowych mogą pojawić się następujące rodzaje wad budowlanych:
- wady istotne – są to wady tego rodzaju, że uniemożliwiają czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłączają jego normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbierają mu cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając jego wartość, są to wady, co do których wcześniejsza wiedza nabywcy o ich wystąpieniu w zasadniczy sposób wpłynęłaby na decyzję nabywcy co do zawarcia umowy, a nie jedynie spowodowała zmniejszenie wysokości ceny, jaką nabywca byłby skłonny zapłacić za rzecz z taką wadą (takimi wadami), chodzi zatem o wadę, która wpłynęłaby na sferę motywacyjną przeciętnego nabywcy i stanowiła o zmianie jego pierwotnej decyzji co do zawarcia umowy, np. różnice w projektowanej i rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu większe niż 2%, odmienne od projektowanego rozmieszczenie pomieszczeń, położenie lokalu na innej kondygnacji lub w innym miejscu na kondygnacji, położenie domu w innym miejscu na działce, brak balkonu/tarasu lub okna w miejscu przewidzianym w projekcie budowlanym;
- wady nieistotne – są to pozostałe wady, które świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania determinując zaktualizowanie uprawnień nabywcy z tytułu rękojmi lub gwarancji po zawarciu umowy przenoszącej prawo własności, np. wady o charakterze wyłącznie estetycznym.
Terminy zgłaszania wad
Nabywca zgłasza wady zarówno w toku czynności odbiorowych do protokołu, jak również możliwe jest zgłaszanie przez nabywcę wad zauważonych także po podpisaniu protokołu odbioru i wówczas również stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące obowiązków dewelopera w zakresie poinformowania nabywcy o uznaniu wady lub odmowie uznania wady oraz w zakresie terminów na usunięcie wad zgodnie z art. 41 ust. 4-8 ustawy, ale terminem początkowym jest wówczas nie dzień podpisania protokołu odbioru, lecz dzień zgłoszenia wady deweloperowi.
Odbiór techniczny
W praktyce często zdarza się, co nie jest wykluczone przez przepisy ustawy, że strony dokonują czynności poprzedzających zasadniczy odbiór lokalu lub domu, tj. dokonują tzw. odbioru technicznego (przeglądu technicznego, czy przedodbioru), co może nastąpić jeszcze przed dopuszczeniem budynku do użytkowania. Takie uprzednie czynności przygotowawcze do odbioru zasadniczego mają na celu wstępne zapoznanie nabywcy z przedmiotem umowy oraz ewentualne wykrycie i wyeliminowanie istniejących wad, które deweloper może usunąć jeszcze przed przeprowadzeniem odbioru zgodnie z procedurą określoną w ustawie, jednakże zaznaczyć należy, że niezgłoszenie wad podczas odbioru technicznego nie zamyka nabywcy drogi do zgłaszania tych samych lub innych wad w terminie późniejszym, w tym podczas odbioru końcowego lokalu lub domu.
Procedura usuwania wad
Ustawa nakłada na dewelopera szereg obowiązków związanych z procedurą usuwania wad zgłoszonych przez nabywcę lokalu lub domu podczas odbioru lub po odbiorze, ale przed podpisaniem umowy przenoszącej prawo własności lokalu lub domu.
Odpowiedź dewelopera co do uznania lub odmowy uznania wad
Przede wszystkim deweloper na obowiązek ustosunkowania się do wad zgłoszonych przez nabywcę do protokołu odbioru – już w samym protokole deweloper może uznać lub odmówić uznania wad albo najpóźniej w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu ,lub od dnia zgłoszenia wady, przy czym termin ten nie podlega wydłużeniu czy to jednostronnie przez dewelopera, czy to za zgodą nabywcy. Obowiązek dewelopera należy uznać za spełniony, gdy doręczy nabywcy w tym terminie na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. W przypadku braku odpowiedzi dewelopera w ustawowym terminie istnieje domniemanie prawne, że deweloper uznał w całości wady zgłoszone przez nabywcę, podobnie jest w sytuacji, gdy odpowiedź dewelopera nie objęła swą treścią wszystkich zgłoszonych wad, tzn. przyjmuje się, że wady pominięte przez dewelopera w jego oświadczeniu uznaje się za uznane przez dewelopera.
Usuwanie wad nieistotnych
Uznanie wad przez dewelopera powoduje kolejny obowiązek dewelopera – obowiązek usunięcia wad w terminie 30 dni liczonych od dnia podpisania protokołu lub zgłoszenia wady. Jednakże jeśli usunięcie wad nie jest w tym terminie możliwe z przyczyn czy to niezależnych od dewelopera (np. warunki technologiczne, dostępność materiałów, warunki pogodowe), czy to leżących po stronie dewelopera (nadmierna liczba zgłoszeń napraw, nadzwyczajne przeszkody organizacyjne po stronie dewelopera), deweloper jest zobowiązany o tym poinformować nabywcę i wskazać przyczynę opóźnienia oraz poinformować o nowym terminie usunięcia wady, przy czym niepowodującym nadmiernej niedogodności dla nabywcy, gdyż nieuzasadnione lub nadmierne przedłużanie ustawowego terminu przez dewelopera generuje po stronie nabywcy roszczenia odszkodowawcze na zasadzie art. 471 Kodeksu cywilnego. Jeżeli deweloper w dalszym ciągu zaniecha usunięcia wady pomimo upływu dodatkowego przedłużonego terminu, na deweloperze nadal spoczywa obowiązek usunięcia wad, jednakże upływ terminu powoduje, że nabywca uzyskuje roszczenie o zastępcze usunięcie wad na koszt dewelopera, lecz na własne ryzyko, przy czym w tym przypadku konieczne jest wyznaczenie przez nabywcę dodatkowego terminu na usunięcie wad. Zatem w przypadku bezskutecznego upływu dodatkowego terminu wyznaczonego przez nabywcę deweloperowi, nabywca może zlecić usunięcie wad osobie trzeciej na koszt dewelopera (w sytuacji skutecznego usunięcia wad przez osobę trzecią nabywcy przysługuje roszczenie o zwrot kosztów usunięcia wad względem dewelopera), jednakże w sytuacji nieprawidłowego usunięcia wad, nabywca traci prawo dochodzenia roszczeń w tym zakresie względem dewelopera. Niniejsza procedura nie implikuje po stronie nabywcy innych roszczeń niż żądanie usunięcia wady lub zwrotu kosztów wykonania zastępczego, tzn. że nabywca nie może żądać obniżenia ceny, zapłaty odszkodowania, czy wydania innego lokalu lub domu.
Usuwanie wad istotnych
Jeżeli nabywca odebrał lokal lub dom w protokole odbioru pomimo odmowy uznania przez dewelopera już w protokole odbioru wady istotnej, to wówczas nabywcy pozostaje dochodzenie swych praw na drodze sądowej. Jeżeli natomiast deweloper w protokole odbioru uznał wadę istotną, to spoczywa na nim obowiązek jej usunięcia w terminie 30 dni liczonych od dnia podpisania protokołu lub zgłoszenia wady. W przypadku bezskutecznego upływu powyższego terminu, deweloper wyznacza nowy termin usunięcia wady wskazując jednocześnie na przyczynę opóźnienia jak w procedurze usuwania wad nieistotnych, gdyż stosuje się w takim przypadku art. 41 ust. 6-8 ustawy, przy czym po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy, a nie obciążyć dewelopera kosztami wykonania zastępczego usunięcia wady istotnej. Jeżeli natomiast nabywca odmówi dokonania odbioru lokalu lub domu ze względu na istnienie wady istotnej, a deweloper uzna wadę, wówczas strony wspólnie ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru, do którego mają również zastosowanie przepisy art. 41 ust. 2-9 ustawy. Należy zauważyć, że podczas powtórnego odbioru nabywca może zgłaszać także nowe wady, w tym nowe wady istotne, co do których procedura usuwania następuje od początku, lub nabywca może dokonać odbioru lokalu lub domu pomimo istnienia wady istotnej, tak, jak w przypadku odbioru pierwotnego.
Nabywca może także ponownie odmówić odbioru przedmiotu umowy w przypadku, gdy nabywca stwierdzi istnienie wady istotnej stwierdzonej już podczas odbioru pierwotnego, a której istnienia odmówi deweloper, jednakże w takim przypadku konieczne jest zwrócenie się przez nabywcę w terminie miesiąca od dnia odmowy odbioru z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w przedmiocie występowania oraz charakteru wady podnoszonej przez nabywcę jako istotna. Swoboda wyboru rzeczoznawcy przysługuje wyłącznie nabywcy i żadne postanowienia umowne w tym zakresie nie mogą ograniczyć decyzji nabywcy co do wskazania osoby rzeczoznawcy budowlanego. Do czasu wydania przez rzeczoznawcę opinii czynność odmowy dokonania odbioru przez nabywcę jest czynnością prawną dotkniętą bezskutecznością zawieszoną, natomiast w przypadku bezskutecznego upływu terminu miesięcznego na wystąpienie nabywcy o opinię rzeczoznawcy budowlanego, czynność odmowy dokonania odbioru staje się nieważna, co skutkuje koniecznością ustalenia przez strony kolejnego terminu odbioru, podczas którego nabywca nie będzie miał już możliwości odmówić dokonania odbioru lokalu lub domu z uwagi na wadę istotną stwierdzoną podczas pierwszego odbioru.
Stwierdzenie istnienia wady istotnej w opinii rzeczoznawcy
Jeżeli powołany przez nabywcę rzeczoznawca budowlany stwierdzi w swej opinii istnienie wady istotnej zgłoszonej przez nabywcę podczas pierwszego oraz drugiego odbioru, nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. Nabywca może także w dalszym ciągu żądać od dewelopera usunięcia podnoszonej wady istotnej, a następnie może przystąpić do zawarcia umowy przenoszącej prawo własności lokalu lub domu. Bez względu na decyzję nabywcy co do dalszego procedowania, nabywcy przysługuje prawo do zwrotu od dewelopera kosztów związanych z przygotowaniem opinii przez rzeczoznawcę budowlanego.
Stwierdzenie nieistnienia wady istotnej w opinii rzeczoznawcy
Jeżeli powołany przez nabywcę rzeczoznawca budowlany nie stwierdzi istnienia podnoszonej przez nabywcę wady lub stwierdzi, że wada ta nie ma charakteru istotnego na gruncie art. 41 ustawy, wówczas nabywcy nie przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, ani prawo do żądania od dewelopera zwrotu kosztów związanych z przygotowaniem opinii rzeczoznawcy budowlanego. W tej sytuacji strony powinny wyznaczyć termin trzeciego odbioru lokalu lub domu, podczas którego nabywca nie może zgłosić tej samej wady jako istotnej, ani nie może odmówić dokonania odbioru, nabywca może jedynie zgłosić podnoszoną wadę jako wadę nieistotną, ewentualnie inne zauważone wady.
Podsumowanie
Niniejsze opracowanie zawiera omówienie praw nabywcy nieruchomości w przypadku wystąpienia wad budowlanych lokalu lub domu jednorodzinnego oraz obowiązków dewelopera w zakresie naprawy zgłaszanych wad na gruncie ustawy do momentu zawarcia umowy przenoszącej prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego na nabywcę. Trzeba podkreślić, że jest to proces szczegółowo określony przez ustawodawcę w ustawie, jednakże niejednokrotnie wymagający od nabywcy wsparcia prawnego oraz technicznego z uwagi na jego wieloetapowość oraz brak jednoznacznie określonej przez ustawodawcę definicji wady istotnej oraz wady nieistotnej, co może implikować pole dla wielu nadużyć podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą deweloperską nieruchomości wobec nabywców niemających wiedzy specjalistycznej.
W sprawach wymagających szczegółowego omówienia proponujemy konsultacje naszymi specjalistami.