Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu wobec nabywcy będącego konsumentem

Zasady odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu mieszkalnego do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego na nabywcę określa art. 41 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa deweloperska”). Zostały one przez nas omówione w poprzednim wpisie – Odpowiedzialność dewelopera za wady budowlane: prawa nabywcy i obowiązki dewelopera.

Odpowiedzialność dewelopera za wady związane z lokalem mieszkalnym nie kończy się jednak z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu. Nabywcy lokalu mieszkalnego przysługują bowiem uprawnienia wynikające z rękojmi za wady. Mogą przysługiwać mu także uprawnienia wynikające z udzielonej przez dewelopera gwarancji.

We wpisie omawiamy kluczowe kwestie dotyczące odpowiedzialności dewelopera za wady w reżimie ustawowej rękojmi oraz w reżimie udzielonej przez dewelopera gwarancji. Zwracamy również uwagę, jakie znaczenie w ich kontekście może mieć przygotowana przez dewelopera i przekazana nabywcy, instrukcja użytkowania lokalu mieszkalnego.

Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu z tytułu rękojmi i jej podstawy

Z art. 41a Ustawy deweloperskiej wynika, że do zasad odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej, w zakresie nieuregulowanym w art. 41 Ustawy deweloperskiej, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (dalej: „KC”) o rękojmi przy sprzedaży.

Przepis ten wszedł w życie z dniem 9 września 2025 r. Ze względu na to, że ustawa zmieniająca Ustawę deweloperską nie zawierała przepisów przejściowych, co do zasady ma on zastosowanie do nabywców, którzy umowy przeniesienia własności lokali zawarli od tego dnia. Nie jest jednak tak, że nabywcy, którzy zawarli takie umowy do dnia 8 września 2025 r. są pozbawieni ochrony. Mogą oni dochodzić roszczeń również w oparciu o przepisy ogólne regulujące odpowiedzialność dewelopera z tytułu nienależytego wykonania umowy (art. 471 KC).

Rękojmia za wady lokalu – podstawowe cechy

W kontekście odpowiedzialności za wady lokalu nabytego od dewelopera, wymieniając najważniejsze cechy rękojmi, należy wskazać, że:

• rękojmia stanowi odpowiedzialność dewelopera względem nabywcy za wady (fizyczne i prawne), jakie posiada rzecz sprzedana (lokal mieszkalny);
• rękojmia jest odpowiedzialnością ustawową, regulowaną stosowanymi odpowiednio przepisami art. 556 – 576 KC;
• rękojmia powstaje z mocy prawa z chwilą zawarcia umowy przeniesienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, a więc do jej powstania nie jest wymagane wykonanie dodatkowych czynności;
• co do zasady strony mogą modyfikować postanowienia dotyczące rękojmi (rozszerzyć, ograniczyć, wyłączyć), lecz tylko w takim zakresie, jaki wynika z KC;
• przepisy dotyczące rękojmi w przypadku konsumentów mają charakter bezwzględnie obowiązujący i nie mogą być modyfikowane, w szczególności na ich niekorzyść;
• wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli deweloper zataił podstępnie wadę przed nabywcą.

Wada na gruncie przepisów o rękojmi

Zgodnie z art. 556 (1) § 1 KC, wada polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Wada lokalu mieszkalnego oznacza więc jakąkolwiek niezgodność lokalu z umową deweloperską łączącą dewelopera z nabywcą.

Wada w rozumieniu tego przepisu może być:

• wadą fizyczną, albo
• wadą prawną.

Ze względu na charakter wad, wyróżnia się też wśród nich na dwie kategorie, które mają znaczenie prawne, a to:

• wady nieistotne, oraz
• wady istotne.

Wada fizyczna

Przepisy KC nie definiują pojęcia wady fizycznej, ale zawierają otwarty katalog sytuacji, w których można mówić o niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Z tego katalogu można wyprowadzić wniosek, że wada fizyczna lokalu mieszkalnego może polegać na tym, że:

• lokal nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia (cel mieszkalny, choć inne, dodatkowe mogą wynikać z umowy deweloperskiej);
• lokal nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił nabywcę (np. standard wykończenia lokalu nie odpowiada przewidzianemu w umowie deweloperskiej i w prospekcie informacyjnym);
• lokal nie nadaje się do celu, o którym nabywca poinformował dewelopera przy zawarciu umowy, a deweloper nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
• lokal został wydany nabywcy w stanie niezupełnym (np. bez drzwi wewnętrznych, jeśli były one objęte umową deweloperską).

Wada prawna

O występowaniu wady prawnej mowa jest wtedy, gdy:

• lokal stanowi własność osoby trzeciej,
• lokal jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu z lokalu wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu;
• określone prawo nie istnieje (w przypadku sprzedaży prawa).

Inne wady kwalifikowane są jako wady fizyczne (art. 556 (3) KC).

Dla wielu osób może być zaskoczeniem pogląd orzecznictwa, że brak pozwolenia na użytkowanie lokalu nie jest utożsamiany z wadą prawną, lecz z wadą fizyczną lokalu (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 maja 2013 r., sygn. akt I ACa 74/13).

Wada istotna

Wada istotna również nie posiada swojej definicji ustawowej. Przyjmuje się jednak, że wada ma charakter istotny, jeżeli:

• wyłącza normalne korzystanie z lokalu zgodnie z celem umowy;
• zakłóca możliwość normalnego korzystania z lokalu w zakresie jej podstawowych właściwości funkcjonalnych zgodnie z jej przeznaczeniem i oczekiwaniami nabywcy;
• odbiega w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych oraz estetycznych, znacznie obniża wartość.

Za przykładowe istotne wady lokalu mieszkalnego uznaje się:

• różnice w projektowanej i rzeczywistej powierzchni użytkowej przedmiotu umowy większe niż 2%;
• odmienne od projektowanego rozmieszczenie pomieszczeń w lokalu mieszkalnym;
• położenie lokalu mieszkalnego na innej kondygnacji lub w innym miejscu na kondygnacji;
• brak balkonu/tarasu lub okna w miejscu przewidzianym w projekcie budowlanym.

Wada nieistotna

Wady nieistotne, to pozostałe wady, które świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania przez dewelopera, determinując zaktualizowanie uprawnień nabywcy z tytułu rękojmi po zawarciu umowy przenoszącej prawo własności. Są to np. wady o charakterze wyłącznie estetycznym.

Uprawnienia nabywcy wobec dewelopera z tytułu rękojmi za wady

W przypadku wystąpienia wady, nabywca posiada wobec dewelopera następujące uprawnienia z tytułu rękojmi:

• żądanie usunięcia wady;
• żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad;
• odstąpienie od umowy – przy czym nie może to nastąpić, gdy wada jest nieistotna oraz gdy deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie;
• żądanie obniżenia ceny – przy czym nie może to nastąpić, gdy deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie.

Trzeba pamiętać, że deweloper może odmówić zadośćuczynienia żądaniu nabywcy, jeżeli doprowadzenie lokalu do zgodności z umową w sposób wybrany przez nabywcę jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów.

Okres odpowiedzialności dewelopera na gruncie przepisów o rękojmi za wady

Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady opiera się na zasadzie ryzyka. Deweloper nie może zwolnić się z odpowiedzialności wykazując, że nie ponosi winy za wystąpienie wady. Ponosi odpowiedzialność nawet wtedy, gdy nie wiedział o wadzie i nie mógł się o niej dowiedzieć przy zachowaniu należytej staranności.

Okres odpowiedzialności dewelopera może być na gruncie przepisów o rękojmi rozumiany na dwa sposoby, tj. jako:

• okres, w którym stwierdzenie wady fizycznej powoduje odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi (art. 568 § 1 KC);
• okres, w którym powstanie wady fizycznej lub jej przyczyny, powoduje, że deweloperowi może być przypisana odpowiedzialność z tytułu rękojmi (art. 559 KC).

Dopiero łączne stwierdzenie wady fizycznej w okresie wyznaczonym przez art. 568 § 1 KC oraz stwierdzenie powstania wady fizycznej (lub jej przyczyny) w okresie, za który można przypisać deweloperowi odpowiedzialność (art. 559 KC), powoduje powstanie po stronie dewelopera odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Granica czasowa stwierdzenia wady, za którą deweloper ponosi odpowiedzialność

Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu nie jest nieograniczona w czasie. Zarówno deweloper, jak i nabywca lokalu, powinni pamiętać przede wszystkim o tym, że:

• deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna lokalu ujawni się przed upływem 5 lat od dnia zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu i wydania lokalu (art. 568 § 1 KC);
• roszczenia o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawniają się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady (choć w przypadkach, gdy nabywcą jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem 5-cio letniego terminu, o którym mowa w art. 568 § 1 KC);
• upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli deweloper wadę podstępnie zataił.

Granica czasowa powstania wady, za którą deweloper ponosi odpowiedzialność

Granicę czasową powstania wady fizycznej, za którą deweloper ponosi odpowiedzialność w ramach rękojmi wyznacza art. 559 KC. Ogranicza on odpowiedzialność dewelopera do wad fizycznych, które:

• istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na nabywcę, czyli w chwili zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu, lub
• wynikły z przyczyny tkwiącej w lokalu w tej samej chwili.

Wada fizyczna lokalu może więc nie tylko istnieć w chwili zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu, ale może również ujawnić się późniejszym okresie, np. w trakcie jego eksploatacji. W takich przypadkach deweloper ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi także wtedy, gdy przyczyna wady powstałej później istniała już w chwili zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu. Przyczyną powstania takiej wady może być np. wadliwość wykonania robót lub wadliwość montażu rzeczy, która doprowadzi do powstania wady fizycznej rzeczy na etapie jej użytkowania.

Domniemanie istnienia wady lub jej przyczyny

Przepis art. 556 (KC) wprowadza domniemanie, że wada lub jej przyczyna istniała w rzeczy w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, jeżeli została stwierdzona w ciągu roku od wydania rzeczy.

Domniemanie to jest wzruszalne. Deweloper może udowodnić, że ani wada, ani jej przyczyna nie istniały w lokalu przy przejściu niebezpieczeństwa na nabywcę, np. poprzez wykazanie, że wada powstała wskutek działania nabywcy związanego z nienależytą eksploatacją czy wykorzystaniem lokalu.

Wskazać należy, że sprzedawca co do zasady nie ponosi odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeśli kupujący wiedział o istnieniu wady w chwili zawarcia umowy. Jeżeli deweloper wykaże, że nabywca miał wiedzę w chwili zawarcia umowy o istnieniu wady lokalu, to wówczas nie powinien ponosić odpowiedzialności z tytułu rękojmi w zakresie tej wady. Jednak, wobec kilku reżimów określających odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy, obowiązujących na kilku etapach, nie można postawić stanowczej tezy, że deweloper w ogóle nie może ponosić odpowiedzialności za takie wady.

Ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności dewelopera za wady

W umowach przeniesienia prawa własności lokalu, zawieranych przez dewelopera z konsumentami, nie ma możliwości ograniczenia ani wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne lokalu.

Ustawodawca nie ogranicza natomiast możliwości rozszerzenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi. Może to polegać np. wydłużeniu okresu trwania rękojmi, ponad przewidziany ustawą 5-cio letni okres.

Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu z tytułu gwarancji i jej podstawy

W umowie deweloperskiej, w umowie przenoszącej prawo własności lub w odrębnym oświadczeniu deweloper może udzielić nabywcy gwarancji jakości dotyczącej przedmiotu umowy (lokalu). Następuje to wedle dość swobodnie ustalanych zasad, na podstawie przepisów art. 577 i nast. KC.

Gwarancja to zapewnienie gwaranta co do istnienia określonych w oświadczeniu gwarancyjnym właściwości rzeczy sprzedanej, w którym gwarant zobowiązuje się do określonego w treści oświadczenia gwarancyjnego zachowania (świadczenia) na rzecz kupującego, w sytuacji gdy sprzedana kupującemu rzecz nie ma właściwości wskazanych w oświadczeniu gwarancyjnym.

Gwarant może zapewnić nie tylko o jakości (użyteczności) rzeczy, ale też o jej wartości, estetyce, szczególnym przeznaczeniu, nadawaniu się do realizacji szczególnego bądź normalnego celu, itp.

Gwarancja za wady lokalu – podstawowe cechy

W kontekście odpowiedzialności za wady lokalu nabytego od dewelopera, wymieniając najważniejsze cechy gwarancji, należy wskazać, że:

• gwarancja ma charakter dobrowolny, uzależniony od woli dewelopera;
• gwarancja stanowi dodatkowe wzmocnienie pozycji prawnej nabywcy;
• gwarancja rodzi dodatkową odpowiedzialność po stronie dewelopera;
• udzielenie gwarancji następuje przez złożenie przez dewelopera oświadczenia gwarancyjnego, albo na mocy dwustronnej umowy, przy czym może być udzielona w samej umowie przeniesienia własności lokalu;
• zakres odpowiedzialności dewelopera regulowany jest przez treść gwarancji.

Udzielenie gwarancji przez dewelopera

Udzielenie gwarancji następuje poprzez:

• jednostronną czynność prawną dewelopera, albo
• na podstawie umowy o charakterze akcesoryjnym.

Do udzielenia gwarancji nie jest konieczne złożenie oświadczenia woli przez nabywcę. Wynika to m.in. z faktu, że gwarancja nie tworzy obowiązków nabywcy. Po udzieleniu gwarancji deweloper nie może cofnąć oświadczenia gwarancyjnego, ani zmienić jego treści wobec nabywcy bez jego zgody.

Często zdarza się, że deweloper przekazuje nabywcy lokalu dokument gwarancji pochodzący od innego podmiotu (np. producenta materiałów i urządzeń i rzeczy wbudowanych w sprzedawany lokal).

W takim przypadku gwarancji nie udziela sam deweloper, lecz inna osoba (np. producent), a deweloper działa wyłącznie jako posłaniec gwaranta. Deweloper nie składa bowiem wówczas własnego oświadczenia woli, ale przekazuje oświadczenie woli gwaranta.

Zakres odpowiedzialności dewelopera z gwarancji udzielonej przez inne podmioty zależy wyłącznie od woli dewelopera, który udzieli gwarancji w takim samym lub innym zakresie. Sam fakt przekazania dokumentów gwarancyjnych wydanych przez producenta nie powoduje zobowiązania z tytułu gwarancji po stronie dewelopera, chyba że sam deweloper udzieli takiej gwarancji odrębnie.

Treść oświadczenia gwarancyjnego dewelopera

Treść oświadczenia gwarancyjnego dewelopera powinna zawierać co najmniej informacje potrzebne do realizacji uprawnień z gwarancji.

W oświadczeniu gwarancyjnym powinny więc znaleźć się:

• wskazanie, że odpowiedzialność dewelopera ma charakter subsydiarny wobec odpowiedzialności z tytułu rękojmi lub nienależytego wykonania umowy;
• oznaczenie (firmę) oraz adres (dane kontaktowe) dewelopera,
• oznaczenie przedmiotu objętego gwarancją;
• wskazanie, w jaki sposób nabywca może zrealizować uprawnienia wynikające z gwarancji, np. w jaki sposób i kogo powiadomić o wystąpieniu wady, czy w jaki sposób dostarczyć wadliwy towar objęty gwarancją;
• zastrzeżenia, ograniczenia lub wyłączenia dotyczące jej zakresu, czasu trwania, zasięgu terytorialnego czy świadczeń, które deweloper spełni na rzecz nabywca, które ustawodawca określa mianem „warunków gwarancji”.

Należy jednak dodać, że niespełnienie wymagań określonych powyżej nie wpływa na ważność oświadczenia gwarancyjnego dewelopera, ani nie pozbawia nabywcy wynikających z niego uprawnień, jeśli można je zrekonstruować z treści oświadczenia oraz art. 577 i nast. KC.

Okres odpowiedzialności dewelopera na gruncie gwarancji

Z uwagi na dobrowolność gwarancji, to deweloper decyduje czy udzieli jej nabywcy lokalu, a jeżeli tak, to na jaki okres.

Jeżeli deweloper nie zastrzeże terminu obowiązywania gwarancji, to zastosowanie znajdzie art. 577 § 2 KC. Z tego przepisu wynika, że jeżeli nie zastrzeżono innego terminu, termin gwarancji wynosi dwa lata licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Zgodnie z art. 577 § 3 KC, jeżeli została udzielona gwarancja co do jakości rzeczy sprzedanej, poczytuje się w razie wątpliwości, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, o ile wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w oświadczeniu gwarancyjnym.

Uprawnienia nabywcy wobec dewelopera z tytułu gwarancji

Kolejną konsekwencją dobrowolności gwarancji pozostaje to, że w oświadczeniu gwarancyjnym deweloper może zastrzec jakie uprawnienia z jej tytułu będą przysługiwały nabywcy, a także w jakiej kolejności mogą być realizowane. W szczególności obowiązki dewelopera mogą polegać wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług.

Zbieg odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi i gwarancji

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady lokalu oraz z tytułu gwarancji mogą się pokrywać i występować w zbiegu. W takim wypadku wyłącznie od wyboru nabywcy zależy czy będzie realizował uprawnienia z tytułu rękojmi, czy z gwarancji. Wybór nabywcy może być inny w przypadku każdej z wad.

W razie wyboru jednego reżimu odpowiedzialności i niezaspokojenia roszczenia nabywcy (np. wyboru odpowiedzialności z tytułu gwarancji i odmowy naprawy z uwagi na nieobjęcie wady zakresem odpowiedzialności z tytułu gwarancji) nabywca może w odniesieniu do tej samej wady skorzystać z drugiego reżimu odpowiedzialności. Jedynie w przypadku wykonania prawa do odstąpienia od umowy (art. 560 § 1 KC) uprawnienia gwarancyjne kupującego wygasają.

Niezależnie od powyższego, odpowiedzialność dewelopera może wynikać z ogólnych zasad dotyczących nienależytego wykonania umowy (art. 471 KC).

Rękojmia i gwarancja – podsumowanie najważniejszych różnic

Choć w praktyce te instytucje bywają często mylnie ze sobą utożsamiane przez nabywców, to rękojmia nie jest tożsama z gwarancją.

Warto zapamiętać, że:

• rękojmia i gwarancja to dwie różne i niezależne od siebie instytucje prawne;
• pojęcie „wady” w rękojmi i gwarancji nie jest tożsame;
• jeżeli nabywca zamierza skorzystać z rękojmi jest zobowiązany dopełnić szczególnych aktów staranności (zbadanie rzeczy przy odbiorze i niezwłoczne zawiadomienie o wadzie, a jeżeli wada ujawniła się później niezwłoczne zawiadomienie po jej stwierdzeniu). Takie akty staranności nie są wymagane przy gwarancji;
• inne są terminy realizacji uprawnień z tytułu rękojmi, a inne z tytułu gwarancji;
• dla objęcia ochroną w ramach gwarancji nie ma znaczenia rozróżnienie wad jawnych i ukrytych, jak również wiedza nabywcy o istnieniu wady;
• w przypadku rękojmi nabywca wybiera, z jakiego uprawnienia zamierza skorzystać i w jakiej kolejności, natomiast w przypadku gwarancji, to deweloper decyduje o kolejności realizacji uprawnień, zgodnie z treścią udzielonej gwarancji;
• kodeksowy okres gwarancji to 2 lata (jeśli nie zastrzeżono innego terminu), a rękojmi 2 lata w przypadku ruchomości i 5 lat w przypadku nieruchomości;
• w każdym wypadku nabywca może dokonać wyboru czy będzie wykonywał uprawnienia z rękojmi czy z gwarancji.

Instrukcja użytkowania lokalu mieszkalnego oraz wpływ tego dokumentu na odpowiedzialność dewelopera z tytułu gwarancji i rękojmi

Warto również krótko wskazać, jakie znaczenie w kontekście odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu może posiadać dokument określany Instrukcją użytkowania lokalu mieszkalnego (dalej: „IUM”).

Instrukcja użytkowania lokalu mieszkalnego – czym jest?

IUM w założeniu powinna być dokumentem zawierającym niezbędne dane i informacje o charakterze technicznym, dotyczące prawidłowego użytkowania mieszkań i części wspólnych budynku oraz ewentualnego korzystania z rzeczy, materiałów wmontowanych, wbudowanych, czy pozostających na wyposażeniu lokalu mieszkalnego.

Sporządzenie i wydanie IUM ma znaczenie w kontekście obowiązków dewelopera, bowiem:

• budynek i lokal mieszkalny są w okresie rękojmi, co oznacza, że deweloper, co do zasady odpowiada za wady budynku i lokalu, zatem w interesie samego dewelopera jest wydanie IUM, zawierającej informację, w jaki sposób powinna przebiegać ich eksploatacja, aby zminimalizować wszelkie niepożądane skutki;
• jeżeli deweloper w umowie przeniesienia własności lokalu udzielił nabywcy gwarancji, to IUM tym bardziej może stanowić element informacyjny i porządkujący pewne kwestie techniczne w zakresie sposobu korzystania z przedmiotu objętego gwarancją oraz z samej gwarancji.

Wpływ IUM na odpowiedzialność dewelopera z tytułu gwarancji i rękojmi

Często zdarza się, że w IUM zawierane są postanowienia o znacznie szerszym zakresie, aniżeli określony powyżej. Czasem może skutkować to rozszerzeniem odpowiedzialności dewelopera, a czasem stanowi próbę jej ograniczenia, która jednak może okazać się bezskuteczna.

Przypadek, w którym IUM może skutkować rozszerzeniem odpowiedzialności dewelopera, dotyczy głównie sytuacji, w których postanowienia IUM nie mają charakteru wyłącznie informacyjnego, ale stają się „mieszanką” postanowień o charakterze normatywnym, dotyczących rękojmi, a nawet gwarancji, której deweloper nie udzielił wprawdzie w umowie przeniesienia własności, ale oświadczenia o gwarancji znalazły się w postanowieniach IUM. Biorąc pod uwagę, że gwarancja powstaje na mocy jednostronnego oświadczenia woli gwaranta, sprawia to, że w ten sposób deweloper, niejako mimo woli, udziela nabywcy lokalu dodatkowej ochrony prawnej wynikającej z gwarancji.

Co tyczy się zaś takich postanowień UIM, za pomocą których deweloper chciałby ograniczyć swoją odpowiedzialności, to należy pamiętać, że nawet jeżeli poszczególne postanowienia IUM ograniczają w sposób nieuprawniony odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi, to takie postanowienia należy uznać za bezskuteczne, bowiem w przypadku nabywcy – konsumenta możliwa jest modyfikacja odpowiedzialności z tytułu rękojmi tylko na korzyść nabywcy lokalu.

Zagadnienia związane z odpowiedzialnością dewelopera za wady lokalu mieszkalnego nabytego przez konsumenta mają dość złożony charakter. Odpowiednio przeprowadzony proces inwestycyjny, nie tylko w aspekcie technicznym, ale również w zakresie przygotowania odpowiednich dokumentów, może mieć wpływ na jej zakres.