Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę. Krok po kroku.

Jakie znaczenie dla inwestora ma pozwolenie na budowę

Każdy inwestor chcący realizować inwestycję budowlaną na terytorium RP powinien posiadać wiedzę, że przystępując do budowy określonych obiektów budowlanych powinien dysponować ważną decyzją właściwego organu administracji architektoniczno – budowlanej, zezwalającą na wznoszenie obiektów. Decyzja taka musi być uzyskana w trybie postępowania administracyjnego i mieć walor ostateczności.

Oczywiście nie w każdym przypadku inwestor przystępujący do realizacji obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2023r. poz. 682 z późn. zmianami) musi uzyskać uprzednią decyzję o pozwoleniu na budowę (tzw. pozwolenie na budowę). Ustawa wprost wskazuje, dla których obiektów czy też przedsięwzięć inwestycyjnych taka decyzja jest wymagana.

Decyzja nie ma charakteru nieograniczonego w czasie, bowiem pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Zatem istotne jest kiedy inwestor występuje o uzyskanie pozwolenia na budowę, tym bardziej, że jest to proces czasochłonny i wymagający dużych środków finansowych.

Pozwolenie na budowę a inne dokumenty wymagane przepisami prawa

Aby rozpocząć procedurę uzyskania pozwolenia na budowę inwestor musi zgromadzić szereg dokumentów, które w procesie administracyjnym są niezbędne do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Oczywiście, w zależności od rodzaju inwestycji, te dokumenty będą się różniły co do zakresu przedmiotowego, przy czym zawsze trzeba sięgać do obowiązujących przepisów prawa lub też konsultować tę sprawę ze specjalistami, tak aby pozyskać właściwe dokumenty.

W każdym wypadku inwestor będzie zobowiązany posiadać:

• prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego, albo stosunku zobowiązaniowego (umowa dzierżawy, najmu, użyczenia), przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych;
• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt budowlany.

Ponadto, często w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę będą potrzebne:

• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• opinie, pozwolenia i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, a których pozyskanie jest niezbędne w procesie budowy;
• decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach.

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę. Krok po kroku.

• Inwestor ubiegający się o uzyskania pozwolenia na budowę jest zobowiązany złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, w formie papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.
• Do wniosku należy dołączyć co najmniej:
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej – w 3 egzemplarzach albo w formie elektronicznej;
  • wszystkie wymagane przepisami prawa dokumenty wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  • Jeżeli inwestor zamierza realizować inwestycje branżowe, lub specjalistyczne musi spełnić wszystkie wymogi prawa budowlanego, w tym art. 33, oraz ustaw szczegółowych, które nakładają na inwestorów tego typu inwestycji szereg dodatkowych obowiązków.
• Wniosek inwestora rozpoczyna postępowanie administracyjne przed organem udzielającym pozwolenia na budowę (starosta, wojewoda). Jeżeli organ w trakcie rozpoznawania wniosku stwierdzi braki formalne, albo inne braki wniosku, bądź jego załączników, wówczas wzywa stronę postępowania o jego uzupełnienie.
• Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:
  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
    • ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu;
    • wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
  • ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
  • zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
  • kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego;
  • posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych;
  • przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego.

• W razie gdy organ, przed którym jest prowadzone postępowanie administracyjne stwierdzi nieprawidłowości w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu budowlanego nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia.
• W przypadku gdy inwestor spełni wszystkie wymagania wskazane w przepisach prawa budowlanego i innych ustaw, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
• Organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku:
  • niewykonania przez inwestora w wyznaczonym terminie obowiązków nałożonych w postanowieniu;
  • wykonywania robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę;
  • jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.
• W przypadku gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed którym toczy się postępowanie nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, a w przypadku realizacji inwestycji kolejowych, służących bezpieczeństwu i obronności państwa 30 dni, natomiast w zakresie biogazowni rolniczych 45 dni, organ wyższego stopnia jest upoważniony na podstawie ustawy prawo budowlane, wymierzyć temu organowi, w drodze postanowienia, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki w wydaniu decyzji.
• Każda decyzja wydana przez właściwy organ administracji architektoniczno – budowlanej podlega zaskarżeniu do organu wyższej instancji. Rozstrzygnięcie organu drugiej instancji w zakresie utrzymania w mocy pozytywnej decyzji organu pierwszej instancji daje możliwość realizacji inwestycji, bowiem decyzja staje się ostateczna.
• Organ administracji architektoniczno-budowlanej przechowuje zatwierdzone projekty budowlane, a także inne dokumenty objęte pozwoleniem na budowę, co najmniej przez okres istnienia obiektu budowlanego.

Legalizacja budowy

• Legalizacja budowy rozpoczyna się w każdym przypadku wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:
  • bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, albo
  • bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy.

• W postanowieniu o wstrzymaniu budowy informuje się inwestora, właściciela lub zarządcę obiektu o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części, oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.
• Osoba uprawniona, czyli inwestor właściciel, zarządca (wnioskodawca) może w terminie 30 dni od daty otrzymania decyzji o wstrzymaniu budowy złożyć wniosek o legalizację.
• Wniosek ten stanowi podstawę do wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia zobowiązującego wnioskodawcę do przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia.
• W przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę wnioskodawca jest zobowiązany przedłożyć w postępowaniu legalizacyjnym, co najmniej:
  • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  • dwa egzemplarze projektu technicznego.
• Wszystkie dokumenty przedłożone przez wnioskodawcę podlegają analizie i sprawdzeniu ich kompletności i prawidłowości. W zależności od wyniku badania, organ nadzoru budowlanego może wydać postanowienie o usunięciu przez wnioskodawcę nieprawidłowości w określonym terminie, albo wydać postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej. Takie postanowienie organ nadzoru budowlanego wydaje również po usunięciu wszystkich nieprawidłowości wskazanych w postanowieniu.
• Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która:
  • zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz
  • zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona.
• Natomiast konsekwencją niezłożenia przez wnioskodawcę wniosku o legalizację, lub nie wykonania postanowienia organu o usunięciu nieprawidłowości w dokumentacji legalizacyjnej jest wydanie decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części. Taką decyzję organ jest zobowiązany wydać gdy:
  • nie został złożony w wymaganym terminie wniosek o legalizację;
  • jeżeli wniosek o legalizację został cofnięty po jego wniesieniu;
  • wnioskodawca nie przedłożył w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
  • niewykonania, w wyznaczonym terminie postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
  • nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
  • kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.
• Prawo budowlane dopuszcza również przeprowadzenie tzw. uproszczonej procedury legalizacyjnej w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:
  • bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, albo
  • bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.
• W uproszczonej procedurze legalizacyjnej należy przedłożyć następujące dokumenty:
  • oświadczenie, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • geodezyjną inwentaryzacją powykonawcza obiektu budowlanego;
  • ekspertyzą techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującą, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Analizując obie procedury, tj. w zakresie postępowania administracyjnego w przedmiocie uzyskania pozwolenia na budowę oraz w trybie legalizację budowy, trzeba mieć na względzie fakt, że są to postępowania długotrwałe, polegające na gromadzeniu wielu dokumentów, często o charakterze specjalistycznym, wymagające fachowej wiedzy i przygotowania zawodowego.