Przed zakupem nieruchomości zbadaj jej stan prawny i faktyczny oraz przeznaczenie w MPZP

Prawnicy kancelarii świadczyli usługi prawne na rzecz Klienta, który zamierzał nabyć dwie nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W ramach usług prawnych wykonany został audyt, w tym analiza ksiąg wieczystych nieruchomości, które wykazały, iż nieruchomości planowane do nabycia przez Klienta są gruntami ornymi oraz znajdują co do nich zastosowanie przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), która wprowadza ograniczenia w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi.

Z w art. 2a ust. 1 UKUR wynika zasada, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Przepis art. 2 ust. 1 UKUR nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Zgodnie z art. 2 pkt 1 UKUR pod pojęciem „nieruchomości rolnej” należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych przypadkach niż wymienione powyżej może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:

• wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom, o których mowa w art. 2a ust. 1 UKUR, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,
• nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
• w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,
• cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie jest niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

Zgodnie z art. 2b ust. 1 UKUR nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Na potrzeby stosowania art. 2b ust. 1 UKUR zasadniczo nie ma znaczenia status nabywcy nieruchomości rolnej. Może to być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której przepisy ustawy przyznają zdolność prawną, np. spółka jawna.

W art. 2b UKUR zakłada się, że nabywca posiada – albo w rezultacie nabycia zacznie posiadać – gospodarstwo rolne w znaczeniu przedmiotowym. Zdefiniowano je w art. 2 pkt 2 UKUR. W myśl powołanego przepisu oznacza ono gospodarstwo rolne w rozumieniu KC, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. Przepis ten odsyła do art. 55 (3) KC, zgodnie z którym za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Jeżeli nabywca dotychczas nie miał gospodarstwa rolnego, powinien je zorganizować z wykorzystaniem nabytej nieruchomości. Ciąży na nim obowiązek, aby rozpocząć prowadzenie działalności rolniczej, w ramach której nieruchomość ta zostanie odpowiednio zagospodarowana. Obowiązek, o którym mowa w art. 2b ust. 1 UKUR, powstaje również wtedy, gdy powierzchnia nabytej nieruchomości – wraz z dotychczasowymi gruntami rolnymi należącymi do nabywcy (bez względu na tytuł prawny) – przekracza 1 ha. Możliwe jest wtedy utworzenie gospodarstwa rolnego. Takie stanowisko zajmuje również Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

Wyłączenie, które wprowadzono w art. 2 pkt 1 UKUR, dotyczy jedynie obszaru objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwalonym zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Jeżeli planu nie uchwalono, grunt zawsze należy uznać za nieruchomość rolną, gdy spełnia przesłanki określone w art. 46 (1) KC. Omawiane wyłączenie nie znajduje zastosowania do innych – niż plan zagospodarowania przestrzennego – aktów prawnych bądź administracyjnych, które ustalają warunki zagospodarowania nieruchomości. Nie obejmuje innych aktów planowania przestrzennego ani indywidualnych aktów wydanych w tej sprawie.

Podobnie należy traktować decyzję o pozwoleniu na budowę. Nawet, gdy inwestycja nie ma charakteru rolnego, nie ma to wpływu na kwalifikację nieruchomości w świetle art. 2 pkt 1 UKUR. Jeżeli natomiast inwestycja zostanie zrealizowana, może ona – stosownie do okoliczności – pozbawiać nieruchomość cech rolnych.