Rola prawnika w procesie realizacji inwestycji budowlanych. Jak pomagać klientom w osiągnięciu celów?

Proces inwestycyjno-budowlany to proces złożony i dynamiczny oraz obarczonym licznymi ryzykami. Realizacja i sukces przedsięwzięcia budowlanego wiążą się z wymogiem spełnienia szeregu obowiązków prawnych. Każdy etap jego realizacji stawia przed uczestnikami procesu inwestycyjnego liczne wyzwania, z którymi muszą mierzyć się zarówno inwestorzy, jak i wykonawcy. Dotyczą one nie tylko technicznej strony inwestycji, ale także aspektów prawnych. Po stronie inwestorów i wykonawców często pojawia się pytanie czy udział prawnika w procesie realizacji inwestycji budowlanej jest konieczny i w jakim zakresie może przyczynić się do osiągnięcia zamierzonego celu. Równie często pojawiające się pytanie dotyczy tego, jak wybrać prawnika, który będzie odpowiednim partnerem, jakie powinien mieć umiejętności i doświadczenie.

We wpisie staramy się udzielić odpowiedzi na powyższe pytania oraz zakreślić na czym polega rola prawnika uczestniczącego w przedsięwzięciu inwestycyjnym.

Prawnik specjalizujący się w prawie inwestycyjno-budowlanym

Solidny i rzetelny prawnik świadczący pomoc prawną związaną z procesami budowlanymi, to osoba, która nie tylko posiada rozległą i dogłębną wiedzę w kwestiach prawnych, ale także zna specyfikę branży budowlanej.

Zrozumienie procesów i mechanizmów funkcjonujących w sektorze budowlanym, jest bowiem równie istotne, jak znajomość i praktyka stosowania:

• prawa nieruchomości;
• przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego;
• przepisów i norm związanych z prawem budowlanym;
• prawa zamówień publicznych;
• przepisów odnoszących się do umów o roboty budowlane, w tym realizowanych w oparciu o FIDIC;
• przepisów proceduralnych związanych z postępowaniami administracyjnymi i sądowymi; oraz
• szeregu innych norm znajdujących zastosowanie na poszczególnych etapach realizacji inwestycji budowlanej.

Prawnik, który łączący powyższe cechy, dysponuje fachową wiedzą i praktycznym doświadczeniem nabytym w związku z udziałem w projektach inwestycyjnych, niewątpliwie przyczyni się do zapewnienia bezpieczeństwa prawnego inwestycji oraz może pomóc w uniknięciu bądź rozwiązywaniu problematycznych kwestii, które są nieuniknione w procesie jej realizacji.

Pomoc prawna w budownictwie – zakres współpracy z prawnikiem

Pomoc prawna prawnika w procesie inwestycyjno-budowlanym polegać może na kompleksowym wsparciu inwestora bądź wykonawcy we wszystkich etapach, w których pozostają oni jego uczestnikami. Takie rozwiązanie jest najbardziej optymalne. Prawnik zna wówczas nie tylko wszystkie uwarunkowania prawne danego zamierzenia inwestycyjnego, ale również specyficzne realia towarzyszące jego realizacji. Pozwala to na szybkie i sprawne dostarczanie rozwiązań prawnych, co jest bardzo istotne z uwagi na dynamikę procesu budowlanego.

Możliwa jest także sytuacja, w której w zależności od potrzeb inwestora bądź wykonawcy, prawnikowi powierzone zostanie zrealizowanie usług prawnych związanych z jednym bądź kilkoma aspektami procesu budowlanego.

Usługi prawne dla inwestycji budowlanej

Każdy etap procesu inwestycyjno-budowlanego, jak i każda inwestycja, posiadają swoją specyfikę. Niezależnie od stopnia skomplikowania inwestycji czy jej wartości, liczą się adekwatne i podjęte we właściwym czasie działania.

Poniżej przedstawiamy główne obszary związane z realizacją inwestycji budowlanej, w których rola prawnika może okazać się kluczowa.

Szczegółowy zakres usług świadczonych przez kancelarię w ramach specjalizacji obejmującej prawo inwestycyjne i budowlane znajdziesz tutaj.

Udział prawnika na etapie planowania inwestycji budowlanej oraz nabycia nieruchomości przeznaczonej pod jej realizację

Zanim inwestor przystąpi do fazy wykonawczej inwestycji, spoczywa na nim ciężar podjęcia szeregu kluczowych decyzji związanych opracowaniem i przyjęciem założeń biznesowych dotyczących finansowania, organizacji i zarządzania projektem inwestycyjnym. Opracowanie tego rodzaju rozwiązań przy udziale prawnika, już we wstępnej fazie procesu inwestycyjno-budowlanego, pozwala na zaoszczędzenie czasu i kosztów i zminimalizowanie ryzyka wystąpienia problemów w kolejnych etapach. Dalsze losy inwestycji oraz jej sukces determinuje także właściwa decyzja co do wyboru miejsca, w którym ma ona zostać zrealizowana.

Doradztwo prawne w opracowaniu założeń i strategii projektu inwestycjnego

Doświadczony oraz znający realia branży budowlanej prawnik zapewnia skuteczne wsparcie prawne w tworzeniu modelu organizacyjno-prawnego dla przeprowadzenia procesu inwestycyjnego. Prawnik może zaoferować pomoc prawną w ustaleniu optymalnych i zgodnych z prawem ścieżek nabycia nieruchomości, uzyskania finansowania i realizacji poszczególnych etapów inwestycji.

Pomoc prawna obejmować może także wskazanie przez prawnika dostosowanych do potrzeb danej inwestycji, rozwiązań w zakresie utworzenia podmiotów realizujących tę inwestycję oraz przygotowanie dokumentacji związanej z ich powstaniem. Opracowanie z udziałem prawnika dobrej strategii minimalizującej ryzyka prawno-biznesowe to podstawa każdego projektu inwestycyjnego.

Rola prawnika w zapewnieniu bezpieczeństwa prawnego w sferze pozyskania terenu pod inwestycję 

Decyzja co do nabycia nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję budowlaną wymaga szczegółowego zbadania jej stanu prawnego, w tym stanu własnościowego oraz ewentualnych obciążeń. Ważne jest także zweryfikowanie sytuacji planistycznej danej nieruchomości, m.in. w kontekście zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy norm związanych z ochroną środowiska. Nieodzowna jest tutaj rola prawnika, który sporządzi kompleksowy audyt prawny nieruchomości, zidentyfikuje ryzykowne obszary potencjalnej transakcji oraz wskaże najbardziej optymalne prawnie i podatkowo ścieżki nabycia nieruchomości.

Prawnik służy pomocą w przygotowaniu bądź opiniowaniu umów, których przedmiotem pozostaje nabycie nieruchomości. Może również aktywnie wspierać inwestora w rozmowach i negocjacjach prowadzących do ich zawarcia. Prawnik zadba o to, aby cały proces związany z pozyskiwaniem prawa do nieruchomości, przebiegł zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz w sposób minimalizujący ryzyka po stronie inwestora.

Pomoc prawna w tej sferze obejmować może także reprezentowanie w postępowaniach sądowych i administracyjnych zmierzających do uregulowania stanu prawnego nieruchomości.

Wsparcie prawne oraz reprezentowanie w postępowaniach związanych z pozyskaniem decyzji i zgód warunkujących możliwość zrealizowania inwestycji budowlanej

Przed przystąpieniem do realizacji przedsięwzięcia budowlanego konieczne jest uzyskanie przez inwestora licznych zgód, zezwoleń oraz innych decyzji administracyjnych. Mowa tutaj w szczególności o:

• decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;
• innych pozwoleniach, uzgodnieniach, opiniach, których obowiązek pozyskania wynika z przepisów ustawowych, a których pozyskanie jest niezbędne w procesie budowy.

Ich pozyskanie jest niezbędne, aby otrzymać kluczowy dokument, jakim pozostaje pozwolenie na budowę. Procedurę pozyskiwania pozwolenia na budowę opisaliśmy tutaj.

W działania i postępowania dotyczące uzyskania wymaganych zgód, zezwoleń oraz innych decyzji, zaangażowane powinny być nie tylko osoby posiadające specjalistyczną wiedzę w kwestiach technicznych, ale również prawnik, który swobodnie porusza się w przepisach i procedurach prawnych. Jest to szczególnie istotne, gdy weźmie się pod uwagę ilość oraz stopień skomplikowania wymogów prawnych, których brak spełnienia może zaważyć na dalszych losach inwestycji.

Prawnik może skutecznie bronić interesów inwestora, reprezentując go, jako pełnomocnik, w postępowaniach toczących się przed właściwymi organami bądź sądami.

Działania prawnika w sferze związanej z umowami dotyczącymi procesu inwestycyjnego

Każdy prawnik w swojej praktyce zapewne co najmniej kilkukrotnie spotkał się z twierdzeniem, że umowy zawierane są na złe czasy. Niestety, specyfika branży budowlanej sprawia, że czasy te dla większości kontraktów budowlanych nadchodzą. Dlatego też, każdy podmiot biorący udział w procesie inwestycyjno-budowlanym powinien zadbać o to, aby zawierane przez niego umowy pozostawały nie tylko zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, ale przede wszystkim zapewniały mu należytą ochronę przed ryzykiem prawnym występującym w sektorze budownictwa.

Prawnik, który:

• specjalizuje się w prawie inwestycyjno-budowlanym;
• zna schematy, mechanizmy i potrafi zdiagnozować ryzyka występujące w obszarze inwestycji budowlanych;

nie tylko opracuje takie postanowienia umowne, które należycie zabezpieczą interesy inwestora bądź wykonawcy, ale może również skutecznie wspierać Klienta w rozmowach z kontrahentami oraz przeprowadzić go przez proces negocjacji umów i warunków inwestycyjnych.

Usługi świadczone przez prawników w obszarze umów służących zrealizowaniu inwestycji budowlanej

Usługi prawne dla inwestorów bądź wykonawców związane z kontraktami budowlanymi obejmować mogą:

• przygotowywanie projektów umów oraz dokumentów towarzyszących (np. zabezpieczeń należytego wykonania umowy);
• opiniowanie projektów umów oraz dokumentów towarzyszących;
• udziału w negocjowaniu umów;

celem wypracowania optymalnych i bezpiecznych pod względem prawnym warunków umownych.

Pomoc prawna w powyższym zakresie dotyczy w szczególności:

• kontraktów związanych z realizacją procesu inwestycyjnego wraz z dokumentami towarzyszącymi, w tym umów o roboty budowlane i podwykonawstwo, ogólnych i szczególnych warunki umów, wzorów gwarancji i dokumentów dotyczących zabezpieczeń umownych;
• umów o prace projektowe i nadzór autorski oraz umów dotyczących pełnienia funkcji inwestora zastępczego, inżyniera kontraktu, project managera i inspektora nadzoru;
• umów z geologami, w tym umów o wykonanie badań geofizycznych i geologicznych oraz umów o wykonanie dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, hydrogeologicznej i badań podłoża gruntowego;
• umów konsorcjum, umów realizacyjnych i porozumień wykonawczych do umów konsorcjum;
• innych umowy niezbędnych w procesie inwestycyjnym, w tym umów dostawy, umów sprzedaży i umów o świadczenie usług.

Doradztwo prawne na etapie realizacji inwestycji budowlanej

Faza wykonawcza zamierzenia inwestycyjnego, to dla każdego uczestnika procesu budowlanego największe wyzwanie. Nawet najmniejsze potknięcie może nie tylko skomplikować osiągnięcie zamierzonego celu inwestycyjnego, ale wręcz uniemożliwić jego zrealizowanie.

Warto jest więc zapewnić wsparcie prawnika, który będzie czuwał nad bezpieczeństwem prawnym inwestycji budowlanej na etapie jej wykonywania. Może ono obejmować w szczególności:

• udzielanie konsultacji prawnych w bieżących sprawach związanych z realizacją inwestycji;
• opiniowanie i udzielanie rekomendacji prawnych co do kwestii spornych związanych z terminowym i należytym wykonaniem umów, dotyczących naliczania kar umownych i odszkodowań, możliwości odstąpienia od umowy, możliwości skorzystania z zabezpieczenia należytego wykonania umowy, wdrożenia wykonania zastępczego;
• pomoc prawną w formułowaniu stanowisk i wystąpień, w tym dotyczących roszczeń czasowych i finansowych, związanych z robotami dodatkowych bądź zamiennymi;
• uczestnictwie w rozmowach i negocjacjach związanych z rozwiązywaniem problemów prawnych zaistniałych w toku realizacji inwestycji.

Reprezentowanie w sprawach spornych związanych z realizacją i rozliczeniem inwestycji budowlanej

Na każdym etapie procesu inwestycyjnego pomiędzy jego uczestnikami może dojść do  sytuacji konfliktowych oraz sporów. Pojawiają się one zarówno w przypadku mniej, jak i bardziej skomplikowanych inwestycji budowlanych. W takich sytuacjach rola prawnika posiadającego praktyczne doświadczenie w sporach budowlanych, pozostaje szczególnie istotna.

Dzięki zaangażowaniu prawnika w sprawę, wielokrotnie sytuacje konfliktowe udaje się zażegnać na ich wczesnym etapie, co pozwala stronom zachować partnerskie relacje i kontynuować zamierzenie inwestycyjne.

Działania prawnika obejmujące:

• rzetelną i kompleksową analizę aspektów prawnych związanych z przebiegiem procesu budowlanego i realizacją umów łączących strony;
• zdiagnozowanie i przedstawienie Klientowi ryzyk, opracowanie rekomendacji i strategii prowadzenia sporu; a następnie
• udział w rozmowach i negocjacjach z kontrahentem;

pozwalają na osiągnięcie satysfakcjonującego rozwiązania sytuacji spornej, bez konieczności angażowania sił i środków w wieloletnie procesy sądowe.

Prawnik posiadający doświadczenie praktyczne w prowadzeniu sporów budowlanych zapewnia także skuteczną reprezentację:

• w postępowaniu ugodowym;
• w postępowaniu mediacyjnym;
• w postępowaniu arbitrażowym;
• w postępowaniu koncyliacyjnym;
• w postępowaniu rozjemczym;
• w postępowaniu sądowym.

Podsumowanie

Wielość aspektów prawnych związanych z procesem inwestycyjnym sprawia, że powinien w nim uczestniczyć prawnik, który zapewni wsparcie i będzie czuwał nad bezpieczeństwem prawnym inwestycji budowlanej począwszy od etapu jej planowania, przygotowania, poprzez etap jej realizacji, aż do jej zakończenia. Udział doświadczonego prawnika w procesach inwestycyjno-budowlanych jest jednym z elementów, który prowadzi do osiągnięcia celu i sukcesu zamierzenia inwestycyjnego.