Sprzedaż nieruchomości wymaga analizy umowy oraz podmiotu kupującego

Publikacje / 16.04.2018

W dniu 9 listopada 2017 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach, w sprawie o sygn. akt I ACa 491/17, wydał orzeczenie, które ma istotne znaczenie dla zapewnia pewności i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w Polsce. Przedmiotowa sprawa dotyczyła kwestii sprzedaży nieruchomości przez spółkę, która wcześniej nabyła nieruchomość z naruszeniem przepisów prawa. Pomimo, że zbycie nieruchomości na rzecz finalnych nabywców nastąpiło przez podmiot nieuprawniony, to zdaniem Sądu czynność ta była skuteczna z uwagi na dobrą wiarę kupujących oraz chroniącą ich rękojmię wiary ksiąg wieczystych.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny wskazał, że „odrzucić należy stanowisko skrajne jakoby rękojmia wiary publicznej uniemożliwiła zakwestionowania ważności umowy na podstawie przepisu art. 58 § 2 k.c. jak również, że niedopuszczalne w sprawie o ustalenie nieważności umowy jest ważenie dóbr kontrahentów kolejnych umów. W każdym przypadku ważność umowy winna być oceniona w odniesieniu do ustalonych okoliczności faktycznych. Przepis art. 5 k.c. nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż stanowi on klauzulę generalną, która nie wchodzi w rachubę gdy przepis szczególny także odwołuje się do oceny ważności danego stosunku prawnego w punktu widzenia zasad współżycia społecznego. W tym przypadku przepisem takim jest przepis art. 58 § 2 k.c.”.

Dodatkowo Sąd podkreślił, że sam fakt stwierdzenia w innym postępowaniu, iż z uwagi na nieważność umowy spółka nie nabyła własności nieruchomości od pierwotnych właścicieli, nie skutkował automatyczną nieważnością kolejnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Powyższy wyrok ma procesowe znaczenie, bowiem może stanowić podstawę dla innych rozstrzygnięć wydawanych przez Sądy w podobnych sprawach.