Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości nabytej w drodze egzekucji komorniczej

Doświadczenie / 13.11.2020

Prawnicy Kancelarii wspierali prawnie oraz reprezentowali Klienta, będącego inwestorem i właścicielem jednej z pierwszych i największych galerii handlowych na terenie Polski południowo-wschodniej, w sprawach związanych z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości.

Klient nabył w drodze licytacji komorniczej nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem o funkcji handlowo-usługowej, który znajdował się w trakcie realizacji. Poprzedni inwestor rozpoczął budowę uzyskując wszelkie niezbędne pozwolenia i decyzje administracyjne, niemniej jednak wobec problemów finansowych nie posiadał środków na regulowanie zobowiązań i kontynuowanie inwestycji. W dacie licytacji komorniczej stan zaawansowania inwestycji wynosił ok. 30%, przy czym ukształtowana była już główna bryła budynku.

Po prawomocnym przysądzeniu prawa własności nieruchomości wraz z rozpoczętą budową, Klient przystąpił do dokończenia inwestycji, lecz okazało się, że na skutek działań poprzedniego inwestora, inwestycja objęła nie tylko obszar działek stanowiących jego własność, ale także po części działki gminne. Powyższe dotyczyło powierzchni ok. 20 arów (przy całkowitej powierzchni, na której zrealizowany został kompleks galerii wynoszącej ok. 300.000 m2).

Klient przy aprobacie ze strony gminy realizował dalsze prace, uzyskując w tym zakresie wszelkie niezbędne decyzje administracyjne oraz zawierał z gminą porozumienia, które charakteryzowała całkowita nieodpłatność za korzystanie z działek gminnych. Jednocześnie, wobec ujawnienia się już po nabyciu nieruchomości okoliczności związanych z przekroczeniem granic gruntu, co do których Klient nie miał uprzednio wiedzy, podjął działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego nieruchomości.

Dążąc do rozwiązania zaistniałego problemu, Klient wystąpił przeciwko gminie z powództwem o przeniesienie prawa własności nieruchomości za zapłatą stosownego wynagrodzenia. Sprawa została zakończona zawarciem pomiędzy stronami ugody sądowej, na mocy której gmina zobowiązała się przenieść na rzecz Klienta prawo własności nieruchomości, zaś Klient do zapłaty na rzecz gminy wynagrodzenia ustalonego w oparciu o sporządzony uprzednio operat szacunkowy. Wydawać by się mogło, że sprawa w ten sposób znalazła szczęśliwy finał, jednakże nic bardziej mylnego. Był to początek dalszych problemów Klienta.

Gmina wielokrotnie deklarowała wykonanie ugody sądowej i utrzymywała Klienta w przeświadczeniu, że postanowienia ugody zostaną zrealizowane. Czas jednak mijał, upłynął termin wynikający z ugody, mijały kolejne lata, a gmina pomimo składanych deklaracji nie przystępowała do podpisania aktu notarialnego, którego celem było przeniesienie własności nieruchomości. Klient zmuszony był wystąpić z wnioskiem o wszczęcie egzekucji sądowej i nadal prowadził z gminą rozmowy co do przeniesienia własności działek, w wyniku których strony podpisały list intencyjny, w którym gmina ponownie potwierdziła gotowość do wykonania ugody sądowej. Jednakże, niespełna trzy miesiące później, Gmina skierowała do sądu powództwo o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego, jakim pozostawała uprzednio zawarta ugoda sądowa, twierdząc, że narusza ona bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa i pozostaje nieważna, a tym samym nie może zostać zrealizowana. Gmina powoływała się m.in. na sprzeczność ugody z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomości czy ustawy o samorządzie gminnym.

Powyższe skutkowało uwikłaniem strony w kolejny spór sądowy, który trwał niemalże 5 lat. Zakończył się on jednak korzystnym dla Klienta wyrokiem, w którym przesądzona została ważność oraz skuteczność ugody sądowej. Argumentacja prawników kancelarii zyskała aprobatę sądów obu instancji. Zapadłe w sprawie rozstrzygnięcia potwierdziły, że gmina przez ponad 6 lat niezasadnie uchylała się od przeniesienia prawa własności nieruchomości na rzecz Klienta.

Zapadły w sprawie wyrok nie tylko umożliwił Klientowi nabycie prawa własności nieruchomości gruntowych znajdujących się częściowo pod budynkiem galerii, ale także otworzył możliwość uregulowania kolejnych spraw spornych.