Wady nieruchomości wspólnej i roszczenia właścicieli lokali wobec dewelopera z tego tytułu

Wady, z którymi często mierzą się właścicieli lokali nabytych od dewelopera, dotykać mogą nie tylko tych lokali, ale również nieruchomości wspólnej (części wspólnych budynku).

W poprzednich wpisach omówiliśmy zasady odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy:

• za wady lokalu do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego na nabywcę w reżimie Ustawy deweloperskiej (zobacz: Odpowiedzialność dewelopera za wady budowlane: prawa nabywcy i obowiązki dewelopera), oraz
• za wady lokalu po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w reżimie ustawowej rękojmi oraz w reżimie gwarancji udzielonej przez dewelopera  (zobacz: Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu wobec nabywcy będącego konsumentem).

Kontynuując ten cykl, w kolejnym wpisie omawiamy kluczowe zagadnienia dotyczące zasad odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości wspólnej. Zwracamy uwagę nie tylko na uprawnienia, które przysługują poszczególnym właścicielom lokali, ale również na możliwość dochodzenia roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową.

Nieruchomość wspólna

Nabywca lokalu w budynku wielorodzinnym (wielomieszkaniowym) staje się nie tylko właścicielem tego lokalu, ale również współwłaścicielem nieruchomości wspólnej.

Wynika to z art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.) – (dalej: UWL), w którym zostało wskazane, że w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Definicja ustawowa nieruchomości wspólnej

Czym jest nieruchomość wspólna w rozumieniu UWL?

Definicja nieruchomości wspólnej została zawarta w art. 3 ust. 2 UWL. Wynika z niej, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Ustawodawca nie zdecydował się na przykładowe wyliczenie elementów nieruchomości wspólnej, dlatego w tym zakresie pomocny pozostaje dorobek orzecznictwa.

Pojęcie nieruchomości wspólnej w orzecznictwie

Na tle definicji nieruchomości wspólnej zawartej w art. 3 ust. 2 UWL, orzecznictwo najogólniej przyjmuje, że każda część budynku, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Sądy podkreślają jednak, że kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny.

Oznacza to, że ocena statusu prawnego konkretnego elementu nieruchomości wspólnej w każdym przypadku powinna być dokonywania indywidualnie.

Przy dokonywaniu takiej oceny uwzględniać trzeba przede wszystkim:

• cechy konstrukcyjne i architektoniczne danych części, urządzeń i elementów;
• położenie poszczególnych części, urządzeń i elementów;
• pełnione przez nie funkcje,
• techniczne i funkcjonalne powiązanie z innymi elementami oraz możliwość ich obsługi, konserwacji i remontu przez indywidualnych właścicieli.

Co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej?

Na bazie poglądów orzecznictwa oraz doktryny można wskazać, że w skład nieruchomości wspólnej wchodzą m.in.:

• grunt, na którym posadowiony jest budynek, przy czym chodzi tutaj nie tylko o teren niezbędny dla prawidłowego korzystania z budynku (otoczenie budynku), w którym ustanowiono odrębną własność lokalu, ale całą nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym, nawet jeżeli składa się z większej liczby działek geodezyjnych,
• fundamenty,
• ściany nośne/ściany zewnętrzne,
• dach z elementami zamocowania jego konstrukcji,
• elementy architektonicznej konstrukcji stropu, które są trwale połączone z bryłą budynku i stanowią część struktury (konstrukcji) budynku,
• kominy i przewody wentylacji grawitacyjnej,
• elementy instalacji służące do wspólnego użytku, w tym doprowadzające media do poszczególnych lokali – przewody i instalacje elektryczne, gazowe, wodociągowe, grzewcze, klimatyzacyjne,
• wiatrołapy, klatki schodowe (w tym schody, poręcze, okna na klatkach),
• korytarze,
• windy,
• zewnętrzne urządzenia domofonów,
• ogrodzenie nieruchomości wspólnej.

Balkony, tarasy, loggie jako część nieruchomości wspólnej

W praktyce pojawiają się liczne wątpliwości czy balkony, tarasy i loggie mają status części nieruchomości wspólnej, czy też należy je traktować jako elementy służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Orzecznictwo wypracowało w tym zakresie następujące założenia:

• elementy architektonicznej konstrukcji balkonu, loggii, tarasu, które są trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, stanowią nieruchomość wspólną;
• wewnętrzna część balkonu, logii, tarasu, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych (przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej) stanowi część budynku będącą jednocześnie częścią składową lokalu mieszkalnego.

Status balkonów, loggii i tarasów nie jest więc jednolity. Odmiennie trzeba traktować te ich części, które mają znaczenie wyłącznie dla właściciela lokalu, a odmiennie te, które mają charakter konstrukcyjny, zewnętrzny, i które fizycznie oraz wizualnie stanowią fragment całego budynku.

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami.

Wysokość udziału oblicza się więc w ten sposób, że:

• należy obliczyć powierzchnię użytkową całego budynku, w tym pomieszczeń przynależnych, jak i lokali, które nie zostają wyodrębnione – ta powierzchnia stanowi punkt wyjścia dla dalszych obliczeń (stanowi 100%),
• należy obliczyć powierzchnię użytkową każdego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych,
• suma powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, czyli powierzchnia budynku, stanowi liczbę, która znajduje się w mianowniku ułamka określającego udział w nieruchomości wspólnej,
• powierzchnia pojedynczego lokalu z pomieszczeniami przynależnymi znajduje się w liczniku ułamka określającego udział w nieruchomości wspólnej.

Wady nieruchomości wspólnej oraz możliwość dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi

Wady, które mogą ujawnić się po nabyciu lokalu dotyczyć mogą nie tylko tego lokalu, ale również części wspólnych. Mogą pojawić się problemy związane np. z pękaniem ścian na korytarzach, niewłaściwą wentylacją garaży czy klatek schodowych.

Może się zdarzyć, że wady lokalu oraz części wspólnych budynku będą ze sobą powiązane. Przykładowo, niewłaściwe wykonanie izolacji elewacji czy wentylacji może skutkować zawilgoceniem lokalu.

W przypadku nieruchomości wspólnej, podobnie jak w przypadku lokalu, możemy mieć więc do czynienia z wadą w rozumieniu przepisów o rękojmi oraz z przejawami nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, co rodzi odpowiedzialność po jego stronie.

Uprawnienie właścicieli lokali do domagania się usunięcia wad części wspólnych budynku

W przypadku ujawienia się wad w częściach wspólnych, właściciele poszczególnych lokali znajdujących się w budynku wielolokalowym pozostają uprawnieni do samodzielnego dochodzenia roszczeń z tego tytułu przeciwko deweloperowi. Wynika to z faktu, że pozostają oni jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej.

Nie jest więc konieczne, aby wszyscy właścicieli lokali zdecydowali się dochodzić roszczeń przeciwko deweloperowi, aby ich działania były skuteczne. Uprawnienia i roszczenia każdego z właścicieli wynikają wprost z umów, które zawarli z deweloperem. Są to więc roszczenia indywidualne.

Zastosowanie w takich przypadkach znajduje również art. 209 KC. Zgodnie z tym przepisem, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Dochodzenie roszczeń zmierzających do usunięcia wad, jakimi dotknięta jest nieruchomość wspólna jest traktowane w orzecznictwie jako czynność zachowawcza. Do jej podjęcia jest więc uprawniony każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, której dotyczą wady.

Podstawy roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej

Podobnie, jak w przypadku wad lokali, tak i w przypadku ujawnienia się wad części wspólnych budynku (nieruchomości wspólnej), właściciele lokali, a zarazem współwłaściciele nieruchomości wspólnej, mogą dochodzić roszczeń z tego tytułu:

• w ramach rękojmi,
• w ramach gwarancji (jeżeli taka została udzielona przez dewelopera),
• w ramach odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu nienależytego wykonania umowy.

Rodzaje roszczeń właścicieli lokali w przypadku ujawnienia się wad części wspólnych

Rodzaje roszczeń przysługujących w związku z występowaniem wad w częściach wspólnych budynków są w dużej mierze zależne od reżimu prawnego, w ramach którego właściciel lokalu zdecyduje się na ich dochodzenie.

Roszczenia z tytułu rękojmi

W ramach rękojmi, właściciel lokalu będący jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej może przede wszystkim:

• domagać się usunięcia wady przez dewelopera;
• złożyć deweloperowi oświadczenie o obniżeniu ceny – przy czym nie może to nastąpić, gdy deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę.

Roszczenia z tytułu gwarancji

W przypadku gwarancji rodzaj uprawnień przysługujących właścicielowi lokalu wobec dewelopera jest uzależniony od zakresu gwarancji udzielonej przez dewelopera oraz jej warunków.

Roszczenia odszkodowawcze

W ramach roszczenia odszkodowawczego, wynikającego z art. 471 KC, w razie wystąpienia wad części wspólnych, możliwe jest domaganie się:

• zapłaty odszkodowania;
• naprawy w naturze (restytucji), tj. usunięcia wad.

Trzeba mieć na uwadze, że roszczenie odszkodowawcze dotyczące restytucji, czyli naprawy i usunięcia wad, jest czynnością zachowawczą oraz ma charakter niepodzielny, Oznacza to, że każdy właściciel lokalu jest umocowany do dochodzenia tego roszczenia.

W przypadku odszkodowania w formie pieniężnej, właściciel lokalu może go dochodzić w wysokości proporcjonalnej do wysokości udziału przysługującego mu w prawie własności nieruchomości wspólnej.

Legitymacja wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej

Z art. 6 UWL wynika, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Choć wydaje się, że najlepszym sposobem na dochodzenia roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej jest podjęcie działań w tym zakresie przez wspólnotę mieszkaniową, to w aktualnym stanie prawnym nie jest to aż tak oczywiste.

Z obecnie obowiązujących przepisów OWL nie wynika, aby wspólnota mieszkaniowa posiadała legitymację do występowania przeciwko deweloperowi z żądaniami usunięcia wad czy roszczeniami odszkodowawczymi.

Nie jest to jednak niemożliwe. W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że w drodze umowy cesji właściciel lokalu może przelać na wspólnotę mieszkaniową roszczenia z tytułu rękojmi (z wyłączeniem prawa do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, ponieważ ma ono charakter prawokształtujący) oraz roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej.

Warunki dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi przez wspólnotę mieszkaniową – obecny stan prawny

Aby wspólnota mieszkaniowa mogła dochodzić roszczeń przeciwko deweloperowi z tytułu wad części wspólnych budynku, w aktualnym stanie prawnym konieczne jest przede wszystkim:

• podjęcie uchwały w sprawie zgody na nabycie przez wspólnotę mieszkaniową wierzytelności przysługujących właścicielom poszczególnych lokali z tytułu wad nieruchomości wspólnej;
• podjęcie uchwały w sprawie wyrażenia zgody i upoważnienia zarządu wspólnoty mieszkaniowej do działania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej w celu dochodzenia roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej;
• zawarcie umów cesji wierzytelności pomiędzy wspólnotą mieszkaniową oraz poszczególnymi członkami tej wspólnoty. Umowa taka powinna określać jakie roszczenia stanowią przedmiot przelewu, choć należy zadbać o to, aby zakres ten był możliwie szeroki.

Przedawnienie roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej

Ogólną zasadą jest, że:

• deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada ujawni się przed upływem 5 lat od dnia zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu i wydania lokalu, a roszczenia o usunięcie wady przedawniają się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady (gdy nabywcą jest konsument, nie wcześniej przed upływem powyższego 5-cio letniego terminu);
• roszczenia odszkodowawcze przedawniają się z upływem 6 lat od momentu zaistnienia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej (ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego).

Uprawnienia z tytułu rękojmi, gwarancji czy z tytułu nienależytego wykonania umowy przez dewelopera, mają charakter indywidualny, ponieważ wynikają z poszczególnych umów, które zostały zawarte pomiędzy nabywcą a deweloperem.

Oznacza to, że terminy przedawnienia roszczeń przysługujących poszczególnym właścicielom lokali, również związanych z wadami nieruchomości wspólnej, będą przedstawiać się różnie.

Skoro jednak każdy z właścicieli lokali i członków wspólnoty mieszkaniowej może samodzielnie dochodzić przeciwko deweloperowi roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej, to w istocie skuteczne wystąpienie przeciwko deweloperowi z roszczeniami o usunięcia wad jest więc możliwe aż do momentu, w którym nie upłyną terminy zawite bądź termin przedawnienia wobec ostatniego z właścicieli lokali.

Projektowane zmiany UWL

Aktualnie na etapie prac legislacyjnych znajduje się projekt ustawy o zmianie UWL (numer z wykazu UD312).

Projektowane zmiany UWL zakładają m.in. wprowadzenie do tej ustawy przepisów, z których wynikać będzie możliwość dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową we własnym imieniu roszczeń związanych z nieruchomością wspólną z tytułu rękojmi. W przypadku, gdy źródłem tych roszczeń będzie umowa, której wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną (a więc umowa zawarta przez właściciela lokalu) wspólnocie mieszkaniowej przysługiwać ma roszczenie o usunięcie wady. Powyższe ma na celu usprawnienie procedury samodzielnego dochodzenia roszczeń z tytułu wad nieruchomości wspólnej przez wspólnotę mieszkaniową, bez konieczności uprzedniego zawierania umów cesji.

W projekcie ustawy zmieniającej UWL zaproponowano również m.in. doprecyzowanie definicji nieruchomości wspólnej, zawartej w art. 3 ust. UWL. W znowelizowanym brzmieniu definicja ta ma wprost wskazywać, że nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, oraz elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. Powyższe służyć ma usunięciu dotychczasowych wątpliwości co do statusu prawnego tych elementów, o których pisaliśmy wyżej.

Podsumowanie

Kwestie dotyczące odpowiedzialności dewelopera za wady lokalu czy też za wady części wspólnych budynku mają złożony charakter. Wymagają nie tylko stosownych działań w aspektach technicznych, ale również właściwych decyzji pod kątem prawnym. Aby skutecznie zabezpieczyć swoje interesy, warto skorzystać z pomocy prawnika.

Stan prawny na dzień 13 lutego 2026 r.