Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością, jako strona postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę

Publikacja / 13.01.2025

Jednym z wymogów, jaki musi zostać spełniony przez inwestora, aby uzyskać pozwolenie na budowę, jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej dla mającego powstać obiektu.

Dostęp ten nie zawsze ma charakter bezpośredni, bowiem częstokroć zdarza się, iż zostaje on zapewniony poprzez inne działki, na podstawie służebności obejmującej prawo przejazdu i przechodu.

Czy w takich przypadkach właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością przysługuje status strony w postępowaniu o udzieleniu pozwolenia na budowę?

Jak wynika z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Z kolei, zgodnie z definicją wynikającą z art. 3 pkt. 20) Prawa budowlanego, przez obszar oddziaływania obiektu rozumieć należy teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu.

Kwestia przysługiwania statusu strony w postępowaniu o udzieleniu pozwolenia na budowę właścicielowi nieruchomości obciążonej  służebnością, stanowiła przedmiot rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), który na tle stanu faktycznego analizowanego w sprawie toczącej się pod sygn. akt II OSK 1153/21, udzielił odpowiedzi twierdzącej na powyższe pytanie.

NSA wyraził zapatrywanie, że prawo własności nieruchomości, przez którą w ramach służebności ustanowiono dojazd do innej nieruchomości, mogło w okolicznościach przedmiotowej sprawy doznawać ograniczeń w jej zagospodarowaniu, które można traktować jako równoważne znajdowaniu się terenu nieruchomości w obszarze oddziaływania inwestycji w rozumieniu art. 3 pkt. 20 w zw. z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

Dodatkowo NSA przyjął, że właściciel nieruchomości gruntowej obciążonej służebnością, jako znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu musi mieć zapewnione prawo do udziału w postępowaniu o udzielenie pozwolenia budowlanego, jako strona tego postępowania. Analogicznie, ma on prawo uczestniczyć również w postępowaniu wznowieniowym, w którego wyniku może zostać inaczej niż dotychczas ukształtowany sposób i zakres wykonywania prawa ze służebności gruntowej.

Więcej o procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę przeczytasz [tutaj].