Współczesny rynek budowlany nie jest wolny od problemów z terminową płatnością. Niezapłacone wynagrodzenie to problem, z którym często muszą mierzyć się m.in. podwykonawcy bądź dalsi podwykonawcy. Brak zapłaty na ich rzecz przez generalnego wykonawcę bądź wykonawcę, nie zawsze jednak zamyka im drogę do otrzymania należnego wynagrodzenia.
Art. 647 (1) § 1 KC zawiera regulację statuującą tzw. gwarancyjną odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia na rzecz podwykonawcy. Z mocy art. 647(1) § 5 KC znajduje ona również odpowiednie zastosowanie do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.
Do powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, wymagane jest jednak spełnienie określonych warunków.
Podwykonawca będzie mógł skutecznie prawnie dochodzić zapłaty wynagrodzenia od inwestora, w dwóch przypadkach:
- gdy w umowie o roboty budowlane, zawartej pomiędzy inwestorem i wykonawcą w formie pisemnej pod rygorem nieważności, jednoznacznie zostanie wskazany konkretny podwykonawca oraz szczegółowy zakres robót, które będzie wykonywał, albo
- wykonawca lub podwykonawca, przed przystąpieniem do wykonywania robót przez podwykonawcę, zgłoszą inwestorowi szczegółowy przedmiot robót, które mają zostać wykonane przez podwykonawcę, a inwestor nie zgłosi w terminie 30 dni sprzeciwu.
Podkreślić należy, że:
- zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa powyżej, wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności;
- zgłoszenie powinno określać co najmniej szczegółowy przedmiot robót budowlanych oraz podwykonawcę, który ma te roboty wykonywać, co jest warunkiem skuteczności zgłoszenia;
- zgłoszenie powinno nastąpić przed przystąpieniem do wykonywania przez podwykonawcę objętych nim robót, bowiem w odmiennym przypadku solidarna odpowiedzialność nie będzie obejmowała wynagrodzenia za roboty wykonane przed jego dokonaniem, co jest szczególnie istotne wobec przysługującego inwestorowi uprawnienia do wniesienia sprzeciwu, z którym podwykonawca również powinien się liczyć;
- zgłoszenia może dokonać tak wykonawca, jak i sam podwykonawca, przy czym niezależnie od tego, który z podmiotów dokonuje zgłoszenia, musi on dochować wyżej wskazanych wymogów;
- termin na wniesienie sprzeciwu ma charakter zawity, a więc sprzeciw inwestora zgłoszony po terminie pozostaje bezskuteczny i nie doprowadzi do zwolnienia z solidarnej odpowiedzialności.
Odpowiedzialność solidarna, o której mowa w art. 647 (1) § 1 i 5 KC, obejmuje wyłącznie wynagrodzenie należne podwykonawcy, nie dotyczy więc odpowiedzialności za zapłatę innych należności, takich jak np. odszkodowania czy odsetki wynikające z opóźnienia wykonawcy w zapłacie. Inwestor odpowiedzialność za odsetki może ponosić wyłącznie w przypadku własnego opóźnienia w zapłacie, tj. po uprzednim skutecznym wezwaniu go przez podwykonawcę do zapłaty wynagrodzenia. Dodać również należy, że górny limit solidarnej odpowiedzialności inwestora względem podwykonawcy, określa wysokość wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy od inwestora za te same roboty budowlane (art. 647(1) § 3 KC).
Mając na uwadze rygory warunkujące powstanie solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy, każdy podwykonawca zamierzający przystąpić do realizacji robót winien zadbać o to, aby dopełnić niezbędnych formalności. Bierna postawa w tym zakresie, może doprowadzić do sytuacji, w której pomimo wykonania robót, w razie braku dokonania zapłaty przez wykonawcę, podwykonawca nie będzie mógł skorzystać z narzędzi gwarantujących otrzymanie zapłaty od inwestora.