Zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy i zintegrowany plan inwestycyjny

Publikacje / 26.09.2023

W dniu 24 września 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadzona ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1688).

Omawiana ustawa wprowadziła zasadniczą zmianę w możliwości pozyskiwania warunków zabudowy. Ustawodawca tłumaczy to koniecznością zahamowania niekontrolowanego rozlewania się zabudowy, powodowanego przez wydawanie decyzji o warunkach zabudowy w obszarach peryferyjnych, co zdaniem ustawodawcy powoduje konieczność późniejszych inwestycji ze strony samorządów gminnych związanych z komunikacją i infrastrukturą. 

W myśl znowelizowanych przepisów decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie w zgodzie z ustaleniami zawartymi w planie ogólnym gminy i na określonych w planie terenach. Wedle nowych rozwiązań, decyzje te będą obowiązywały przez okres 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. W tym czasie inwestor będzie obowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę lub rozpoczęcia realizacji zaplanowanej inwestycji, ponieważ po upływie terminu decyzja wygaśnie. 

Ustawodawca wprowadził także instytucję zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Jest to nowa forma planistyczna, która obecnie uzupełni, a od 2026 r. zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. ZPI będzie szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. ZPI będzie uchwalany po przeprowadzeniu uproszczonej procedury planistycznej, obejmującej uzgadnianie i opiniowanie projektu dokumentu oraz konsultacje społeczne. Istotą tego rozwiązania jest brak ograniczeń dla rodzaju i wielkości inwestycji możliwych do realizacji – mogą to być zarówno inwestycje mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne, inwestycje OZE, produkcji rolniczej lub inne.